나이스옥션 법원경매 인천 2024타경13137 [1] 인천광역시 연수구 연수동 577 영남아파트 104동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2024.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 제5층 제505호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 광평수의 부정형 토지로서 아파트단지 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 인접 공도에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의[460-6249])<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경13137 (1)호로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

해당 물건은 인천광역시 연수구 연수동 577번지 영남아파트 104동 5층 505호에 위치한 아파트입니다.

감정가는 280,000,000원이며, 토지 면적은 72.30㎡(약 21.9평), 건물 면적은 84.94㎡(약 25.7평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경13137 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 연수동 577 영남아파트 104동 5층 505호

* 용도: 아파트

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 72.30㎡ (약 21.9평)

* 토지지분: 72.298㎡ (약 21.9평)

* 건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 84.94㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 아파트명: 영남아파트

* 건축년도: 1992년 (사용승인일: 1992년 12월 28일)

* 해당 동/호수: 104동 5층 505호

* 해당 동 최고층: 6층

* 아파트 총 세대수: 622세대 (총 18개동)

* 주차대수: 총 864대 (주로 옥외 기계식 주차)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 연수구 연수동 소재 "연수역" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 등 공동주택과 단독주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(연수역)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다. 또한 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 6월 9일 접수된 전북은행의 근저당권(을9)입니다.

이 외 다수의 압류, 가압류, 근저당권이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 우성재 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 178,500,000원

* 전입일자: 2017년 5월 10일 (등기부상 주택임차권은 2017년 3월 13일 확정일자, 2017년 5월 10일 전입, 170,000,000원)

* 비고: 물건명세서 상 확정일자 2017.03.13, 전입일자 2017.05.10, 보증금 178,500,000원의 임차인이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 권리

등기부상 을구 10번 주택임차권(우성재, 170,000,000원)이 존재하며, 물건명세서상 인수되는 보증금 178,500,000원의 대항력 있는 임차인이 있으므로, 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 178,500,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 또한, 유동화 물건으로 채권 관련 특수성이 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 연수동 일대는 아파트 단지를 중심으로 한 주거 지역입니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있으며, 주거지의 배후 수요를 바탕으로 한 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

* 단지 정보

영남아파트는 1992년 준공된 아파트로, 총 18개 동에 622세대가 거주하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

* 주변 편의시설

아파트 북동측 인근에 연수역이 위치하여 교통이 편리하며, 주변으로 다양한 학교(연수초, 청량중, 연수여고 등), 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 178,500,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 예상 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 유동화 물건

본건은 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 물건보다 채권 회수 과정이나 절차상 특이사항이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화

1992년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리비 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 연수구 연수동의 역세권 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 하지만 등기부등본 및 물건명세서 상 확인되는 대항력 있는 임차인(보증금 178,500,000원)의 존재는 매수인이 부담해야 할 금액을 증가시키는 주요 요인입니다. 이러한 권리관계를 충분히 인지하고, 낙찰 후 인수해야 할 보증금을 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회

대항력 있는 임차인 인수 조건으로 인해, 실제 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 역세권 입지

연수역 인근에 위치하여 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

* 양호한 생활 인프라

주거지역으로서 필요한 학교, 상업시설, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건 면적(84.8~84.94㎡)의 거래가는 2026년 4월 260,000,000원에서 2026년 5월 320,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 293,330,000원 수준입니다.

본건은 임차인의 보증금 178,500,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 순수 건물 가치에 대한 매수인의 실질 투입 금액은 시세에서 인수 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 합니다.

* 최근 매매가 평균 (건물 가치): 약 293,330,000원

* 인수 보증금: 178,500,000원

* 순수 건물 가치 (평균 시세 기준): 293,330,000원 - 178,500,000원 = 114,830,000원

입찰가는 이러한 순수 건물 가치와 제반 경매 비용(취득세, 법무비용 등)을 고려하여 산정해야 합니다. 안전하고 합리적인 투자를 위해서는 낙찰 총액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가격을 초과하지 않도록 하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가를 120,000,000원으로 제안합니다.

이 경우, 총 실질 투자 비용은 120,000,000원 (입찰가) + 178,500,000원 (인수 보증금) = 298,500,000원이 되어, 최근 평균 시세와 유사하거나 소폭 상회하는 수준입니다. 이는 보수적인 접근이며, 경쟁률 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.