나이스옥션 법원경매 인천 2025타경505251 [1] 인천광역시 중구 운서동 3060-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물[철근콘크리트조 경사지붕 단층(다락 및 계단)] 매각목적물 및 평가에 포함
- 근린시설(1층) 및 다가구주택(2,3층)으로 이용 중이고,2층은 건축물대장상 1가구이나현황 2가구로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경505251 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리 설정자)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 중구 운서동 3060-9

건물용도: 근린주택 (1층 근린시설, 2-3층 다가구주택)

토지면적: 305.90㎡ (약 92.54평)

건물면적: 458.08㎡ (약 138.57평)

건물 제시외면적: 93.60㎡ (다락 및 계단 포함)

감정가: 1,623,381,120원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

소재지는 인천국제공항이 위치한 영종도 내 운서동으로, 공항 접근성이 우수하며 지속적으로 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

주변에는 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

(시뮬레이션된 외부 검색 결과에 따르면, 해당 지역 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 8월 14일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (을5) 입니다.

해당 경매 사건의 개시결정일(2025-01-22)보다 선순위인 권리는 없습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부채권 총액: 872,029,974원

건물 등기부채권 총액: 1,282,029,974원

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 총 5명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 없습니다.

임차인: 김

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-04

확정일자: 2021-10-14

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-26

확정일자: 2021-02-26

배당신고일자: 2023-12-28

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-14

확정일자: 2023-04-06

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

임차인: 원

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-29

확정일자: 2020-10-28

배당신고일자: 2024-08-13

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상가 및 주택 거래 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 운서동의 연립주택(건축연도 2003년)의 최근 매매 사례는 2026년 1월에 1억 7,500만원에서 1억 8,000만원 사이로 거래되었습니다. 해당 물건들은 전용면적 약 18평 (59.975㎡) 수준입니다.

본 물건은 근린주택으로, 1층 근린시설 및 2-3층 다가구주택으로 사용되고 있으며, 건물 연면적은 약 138.57평 (458.08㎡)으로, 제공된 연립주택 거래 사례와는 건물 규모 및 용도가 상이합니다.

따라서 해당 연립주택의 거래가는 본 물건의 시세를 직접적으로 파악하는 데는 한계가 있으며, 지역 전반의 주택 가격 동향을 파악하는 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 본 물건의 감정가는 약 16.23억원으로, 유사 규모 및 용도의 상가주택이나 다가구주택의 거래 사례를 추가적으로 분석하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

인천국제공항과 인접하여 교통 및 물류의 요지에 위치합니다.

운서동 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

(시뮬레이션된 외부 검색 결과에 따르면, 도로 교통망이 잘 갖추어져 있으며 공항 접근성이 높고, 영종도 내 및 본토로 이동 가능한 대중교통이 운행 중입니다.)

5.2. 주거 환경

건축물대장상 주용도는 단독주택이나, 실제로는 1층 근린시설, 2-3층 다가구주택으로 이용 중입니다.

2층은 건축물대장상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중이어서, 실제 사용 현황과 공부상의 내용에 차이가 있습니다.

건물 사용승인일은 2018년 7월 20일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

중복사건으로 경매 진행 절차 및 일정에 변동이 있을 수 있습니다.

2층의 경우 건축물대장상 1가구이나 현황 2가구로 이용 중이므로, 추후 건축물 관련 민원이나 원상복구 명령 등의 가능성이 있습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 확인되었으나, 이사비 협상 등 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화/유지보수

2018년 준공으로 신축에 가깝기 때문에 건물 노후화로 인한 즉각적인 큰 수선 비용 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천국제공항 인근 운서동에 위치한 비교적 신축의 근린주택으로, 1층 근린시설 및 2-3층 다가구주택으로 활용되고 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

권리분석 상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 2층의 현황과 공부상의 차이가 존재하며, 중복사건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

주변 연립주택 시세는 있으나, 본 물건의 규모 및 용도와는 차이가 있어 정확한 시세 분석을 위해서는 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

인천공항 인근이라는 지리적 이점을 활용한 상가 및 주택 임대 수익 기대.

모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석.

비교적 신축 건물로 즉각적인 대규모 수선 비용 발생 가능성 낮음.

발전 가능성이 있는 지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,623,381,120원입니다.

제공된 주변 연립주택 매매 사례는 물건의 종류와 규모에서 큰 차이를 보여 직접적인 시세 비교가 어렵습니다.

이러한 점을 고려할 때, 본 물건에 대한 정확한 시세 산정을 위해서는 인근 지역의 유사 규모 근린주택 또는 상가주택의 거래 사례, 임대 수익률 분석, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 시장 상황, 물건의 구체적인 현황, 수익성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 권리 인수 부담이 없고 비교적 신축이며 입지 조건이 양호한 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 70% ~ 85% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. (약 11억 3천만원 ~ 13억 8천만원 범위)

주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 것이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 심층 분석 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.