나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73333 [2] 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천제생병원(미개원)" 북서측 인근에 위치하며, 인 근은 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북서측 하향완경사지의 삼각형 토지로 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(500m 이내 - 일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건중 일련번호(1)은 동두천시청에 확인결과 인접토지와 함께 개발행위허가를 득한 토지로 이를 고려하여 감정평가하였으며, 지상에 자생하는 잡목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지 에 포함하여 감정평가하였으며, 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너가 소재하나 이동 이 용이하다고 판단되어 감정평가 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북서측 근거리에 1호선(동두천역) 및 버스정류장이 인근 에 소재하여제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

경량철골구조 경량철골트러스지붕지붕 제1층건중 제1층 제105호외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

본건 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M 및 동측으로 폭 약 5M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73333 (2)

* 소재지: 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층 105호

* 용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 132.00㎡ (약 39.93 평)

* 토지 지분: 132㎡

* 건물면적: 56.00㎡ (약 16.94 평)

* 건물 지분: 56㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동두천농업협동조합

* 특이사항: 중복사건

3. 입지조건

4. 위치 및 주위환경

* 토지: 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천제생병원(미개원)" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

* 건물: 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 교통상황

* 차량의 출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 북서측 근거리에 지하철 1호선 동두천역이 소재합니다.

6. 도로상태

* 토지는 지적도상 북서측으로 중로(폭 15m~20m)와 접합니다.

* 건물은 북측으로 폭 약 20M, 동측으로 폭 약 5M 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

7. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역(500m 이내 - 일부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

* 건물: 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(전부 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역입니다.

8. 권리분석

9. 말소기준권리

* 을1 근저당 (동두천농업협동조합, 2021-11-17)

10. 인수되는 권리

* 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.)

11. 말소 예정 권리

* 을1 근저당 (동두천농업협동조합)

* 갑3 1번한큰빛지분가압류 (박성기)

* 갑4 1번한큰빛지분압류 (동두천시)

* 갑5 임의경매 (동두천농업협동조합) - 본건 경매개시결정

* 갑6 1번한큰빛지분압류 (포천세무서장)

* 갑7 1번한큰빛지분강제경매 (박성기) - 3번 가압류의 본압류 이행

12. 주요 권리 내역

* 소유권 보존: 한큰빛 (2021-11-04)

* 소유권 일부 이전: 홍유리 (2021-11-04, 증여)

* 근저당: 동두천농업협동조합 (2021-11-17, 241,800,000원)

* 가압류: 박성기 (2024-08-16, 430,730,819원)

* 압류: 동두천시 (2024-12-12)

* 임의경매: 동두천농업협동조합 (2025-10-16, 792,939,587원)

* 압류: 포천세무서장 (2025-11-03)

* 강제경매: 박성기 (2026-01-02)

* 등기부채권 총액: 672,530,819원

13. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-31

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-12-09

* 대항력: 없음

* 주의사항: 본 임차인은 대항력이 없으나, 배당 신고를 하였으므로 배당 순위에 따라 보증금 반환 여부가 결정됩니다.

14. 인수 보증금 합계

* 0원

15. 상권분석

16. 주변 지역 특징

* 토지 인근은 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재되어 있으며, 건물 인근은 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재된 지역입니다.

17. 상권 특성

* 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* "동두천제생병원(미개원)"이 인근에 위치하고 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* "동두천중앙고등학교"가 인근에 있어 학생 및 교직원 등 잠재적 고객 확보가 용이합니다.

18. 생활정보

19. 편의시설

* 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 동두천역을 이용한 대중교통 접근성이 좋습니다.

* 주변 주거 및 상업시설 이용이 편리합니다.

20. 교육시설

* 동두천중앙고등학교가 인근에 위치합니다.

21. 의료시설

* "동두천제생병원(미개원)"이 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

22. 잠재적 리스크

23. 미개원 병원

* "동두천제생병원"이 현재 미개원 상태이며, 향후 개원 여부 및 시점에 따라 상권 변화에 영향을 줄 수 있습니다.

24. 토지 이용 현황

* 토지가 임야로 이용 중이며, 지상에 자생하는 잡목이 있습니다.

* 이동 가능한 컨테이너가 소재하나 감정평가에서는 제외되었습니다. (이는 토지 정비 또는 활용 시 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.)

25. 토지 및 건물 용도 지역 상이

* 토지는 자연녹지지역, 건물은 제1종일반주거지역으로 용도 지역이 상이하여 토지 이용에 대한 복합적인 검토가 필요합니다.

26. 중복사건

* 본 물건은 중복 사건으로, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 완료될 가능성이 있어 낙찰 후 절차 진행에 주의가 필요합니다.

27. 혐오시설 유무

* 주변 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

28. 종합 의견

29. 물건 총평

* 본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 제2종근린생활시설(사무소)로, 주거 및 교육 시설과 인접하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득 가능합니다.

* 다만, 미개원 병원, 토지 이용 현황, 용도 지역 상이 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고 투자 결정을 내려야 합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 여부에 따라 명도 과정에 변수가 있을 수 있습니다.

29. 투자 포인트

30. 입지 및 개발 가능성

* 동두천역(1호선) 및 동두천중앙고등학교 인근으로 역세권 및 학세권의 이점이 있습니다.

* "동두천제생병원"의 개원 시 상권 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

31. 권리관계의 명확성

* 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확하며, 법적으로 안전한 취득이 가능합니다.

32. 일괄 매각 이점

* 토지와 건물을 일괄 매각하여 토지 이용 계획 등 복잡한 문제를 피할 수 있습니다.

33. 시세 대비 저가 매수 기회

* 높은 채권 총액에도 불구하고 감정가가 보수적으로 책정되었을 가능성이 있으며, 시세 조사 후 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

34. 예상 입찰가

35. 산정 근거

* 감정가: 355,000,000원

* 토지 지분: 132.00㎡ / 약 39.93 평

* 건물 지분: 56.00㎡ / 약 16.94 평

* 인수되는 권리 및 보증금 없음.

36. 고려사항

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 시세, 거래 동향, 공시지가 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 미래 상권 변화 가능성(병원 개원 등), 토지 및 건물 상태(컨테이너, 잡목 등), 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 중복 사건으로 인한 경쟁 또는 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

37. 제안

* 보수적으로 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 약 266,250,000원 ~ 301,750,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.