나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73333 [4] 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천제생병원(미개원)" 북서측 인근에 위치하며, 인 근은 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북서측 하향완경사지의 삼각형 토지로 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(500m 이내 - 일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건중 일련번호(1)은 동두천시청에 확인결과 인접토지와 함께 개발행위허가를 득한 토지로 이를 고려하여 감정평가하였으며, 지상에 자생하는 잡목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지 에 포함하여 감정평가하였으며, 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너가 소재하나 이동 이 용이하다고 판단되어 감정평가 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북서측 근거리에 1호선(동두천역) 및 버스정류장이 인근 에 소재하여제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

경량철골구조 경량철골트러스지붕지붕 제1층건중 제1층 제105호외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

본건 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M 및 동측으로 폭 약 5M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3. 1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73333 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

4. 1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층 102호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

건물구조: 경량철골구조

건물 층수: 지상 1층

소재지 주소(신): 경기도 동두천시 이담로 108 (지행동)

주요 주변 시설: 동두천중앙고등학교 남동측 인근, 동두천제생병원(미개원) 북서측 인근

5. 1.3. 감정가 및 면적

감정가: 344,000,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

3. 4. 2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 동두천시 지행동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재하는 지역입니다. 북서측으로는 개발이 지연되고 있는 동두천제생병원(미개원)이 있으며, 남동측으로는 동두천중앙고등학교가 인접해 있습니다. 토지 자체는 북서측 하향 완경사지의 삼각형 모양이며, 임야 형태로 이용되거나 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

5. 2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북서측 근거리에는 1호선 동두천역이 있어 광역 접근성도 양호한 편입니다.

6. 2.3. 토지 이용 현황 및 규제

본건 토지는 자연녹지지역 및 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 중로 2류(폭 15m~20m) 및 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

4. 5. 3.1. 등기부 현황

본건 건물은 2021년 11월 4일 소유권 보존 및 이전(증여) 등기가 이루어졌습니다. 이후 동두천농업협동조합의 근저당권(241,800,000원)이 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 또한, 박성기 외 1인의 가압류 및 강제경매, 동두천농업협동조합의 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

5. 3.2. 임차인 현황

임차인 김선경 씨가 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원으로 2022년 2월 18일 전입 및 사업자 등록을 하였으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 3.3. 말소 기준 권리 및 인수 권리

말소기준권리인 동두천농업협동조합의 근저당권(2021년 11월 17일 접수)보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금이나 기타 유치권, 선순위 임차권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

5. 6. 4.1. 상권 특성

본건이 위치한 지행동 일대는 아파트 단지와 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 동두천 중앙고등학교 및 동두천제생병원(미개원) 등이 인근에 위치하여 잠재적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

6. 4.2. 업종 적합성

건물의 용도가 제2종 근린생활시설(사무소)로 되어 있으며, 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 주변의 주거 및 교육 시설을 고려할 때, 사무실, 소규모 학원, 개인 서비스업 등 다양한 업종이 입점 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

6. 7. 5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 동두천중앙고등학교가 있으며, 1호선 동두천역 및 버스정류장이 가까워 교통이 편리합니다. 또한, 인근 지역에 아파트 단지 및 주거 시설이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

7. 5.2. 교육 및 의료 시설

교육 시설로는 동두천중앙고등학교가 도보 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 의료 시설로는 동두천제생병원(미개원)이 북서측 인근에 있으나, 현재 미개원 상태로 실질적인 의료 서비스 이용은 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

7. 8. 6.1. 중복 사건 처리

본건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 경매 절차 진행 중 혼선이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 법원 매각기일 및 관련 공고를 재확인하여 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 6.2. 주변 환경 변화 가능성

인근에 위치한 동두천제생병원이 수십 년간 방치되다 최근 공사가 재개되었으나, 개원 시기는 불투명하며 법적 분쟁 등의 이슈가 남아 있습니다. 병원의 개원 여부 및 시기에 따라 주변 상권 및 입지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

9. 6.3. 기타 특이사항

감정평가서에 따르면, 토지 지상에 소재한 컨테이너는 이동이 용이하다고 판단되어 감정평가에서 제외되었습니다. 매수 후 철거 또는 이전 비용이 발생할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 존재하지 않는 것으로 확인됩니다. 하지만 관련 내용은 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

8. 9. 본건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 근린상가 건물로, 1호선 동두천역 및 주요 도로와의 접근성이 양호하고 배후 주거 단지를 확보하고 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 등기부상 인수할 권리 관계가 없어 권리 분석이 비교적 명확하며, 현재 감정가 대비 저렴하게 경매가 진행될 가능성이 있습니다. 다만, 중복 사건, 미개원 병원의 불확실성, 컨테이너 등 잠재적 리스크 요소를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

9. 10. * 우수한 접근성: 1호선 동두천역 및 주요 도로에 근접하여 교통이 편리합니다.

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 등 주거 밀집 지역을 배후로 하고 있어 근린생활시설로서의 기본 수요가 존재합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

* 잠재적 개발 호재: 장기간 방치되었던 동두천제생병원의 재개원 가능성이 있어 지역 활성화 및 상권 변화의 잠재력을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 11. 본건의 감정가는 344,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 보증금이 없으며, 주변 유사 물건의 거래 사례 및 낙찰가율을 고려할 때, 본건은 감정가 이하 또는 소폭 상승한 가격에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 잠재적 리스크 요인(중복사건, 미개원 병원, 컨테이너 등)을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 주변 시세 및 향후 병원 개원 여부에 따른 상권 변화 추이를 면밀히 분석한 후, 약 280,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.