나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73333 [3] 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.10.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천제생병원(미개원)" 북서측 인근에 위치하며, 인 근은 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북서측 하향완경사지의 삼각형 토지로 토지임야로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 북서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(500m 이내 - 일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성 장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건중 일련번호(1)은 동두천시청에 확인결과 인접토지와 함께 개발행위허가를 득한 토지로 이를 고려하여 감정평가하였으며, 지상에 자생하는 잡목 등은 거래관행 등을 고려하여 토지 에 포함하여 감정평가하였으며, 지상에 후첨 "사진용지"와 같이 컨테이너가 소재하나 이동 이 용이하다고 판단되어 감정평가 제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천중앙고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택 및 근린생활시설 및 전 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 북서측 근거리에 1호선(동두천역) 및 버스정류장이 인근 에 소재하여제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

경량철골구조 경량철골트러스지붕지붕 제1층건중 제1층 제105호외 3개호로서, 외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리임.

이용상태

본건 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 전기설비, 주차시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 20M 및 동측으로 폭 약 5M내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73333 (3)

소재지: 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층104호 (신주소: 경기도 동두천시 이담로 108)

용도: 제2종근린생활시설 (사무소)

감정가: 351,000,000원

토지면적: 132.00㎡ (약 40.02평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동두천농업협동조합 (등기부 내역 참조)

특이사항: 중복사건, 동두천제생병원(미개원) 인근

1.2. 상세 기본정보

물건번호: (3)

소재지 상세: 경기도 동두천시 지행동 351-46 제1동 1층104호

신주소: 경기도 동두천시 이담로 108

토지면적: 132.00㎡ (약 40.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 경량철골구조, 경량철골트러스지붕

사용승인일: 2021년 10월 26일

총 건물 층수: 지하 0층, 지상 1층 (전체 동 건물 기준 지상 1층)

구분건물 층수: 1층

감정평가액: 351,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 동두천시 지행동 소재 "동두천제생병원(미개원)" 북서측 인근에 위치합니다. 토지 기준으로는 주변에 병원(미개원), 전, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다. 건물 기준으로는 "동두천중앙고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 공동주택, 근린생활시설, 전 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 토지 기준으로는 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다. 건물 기준으로는 북서측 근거리에 1호선 동두천역 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

2.3. 형태 및 이용상태

토지는 북서측 하향 완경사지의 삼각형 토지로, 현재 임야로 이용 중입니다. 건물은 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

토지는 지적도상 북서측으로 중로(폭 15m~20m)와 접하고 있습니다. 건물은 북측으로 폭 약 20m, 동측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태가 있습니다.

* 토지(감정평가요항표 기준): 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

* 건물(구분건물감정평가요항표 기준): 제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

말소기준권리: 을1. 근저당권 (동두천농업협동조합, 2021-11-17)

총 채권액: 672,530,819원 (등기부 요약 기준)

3.2. 권리 내역

* 소유권 보존: 한큰빛 (2021-11-04)

* 소유권 일부 이전: 홍유리 (2021-11-04, 증여)

* 근저당: 동두천농업협동조합 (2021-11-17, 241,800,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 박성기 (2024-08-16, 430,730,819원, 말소)

* 임의경매: 동두천농업협동조합 (2025-10-16, 792,939,587원, 말소)

* 압류: 포천세무서장 (2025-11-03, 말소)

* 강제경매: 박성기 (2026-01-02, 말소)

매각으로 인해 위 등기사항 전부 말소 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 문선정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2022-12-29

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 등기사항은 모두 말소될 예정이며, 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

본 물건지는 경기도 동두천시 지행동에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 공동주택, 근린생활시설, 전, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, 인근에 동두천중앙고등학교가 있어 배후 수요가 기대됩니다. 또한, 현재 건설 중인 동두천제생병원이 북서측 인근에 위치하여, 향후 병원 개원 시 지역 상권 활성화 및 유동인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특징

* 근린상가로서 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합합니다.

* 아파트 단지 및 주거 지역 인근에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 동두천역(1호선) 및 버스정류장 등 교통 접근성이 양호하여 외부 고객 유입도 기대할 수 있습니다.

* 미래가치: 동두천제생병원(미개원)의 개원 시점 및 규모에 따라 상권의 활성화 정도가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 의료시설: 동두천제생병원(미개원, 향후 개원 예정)

* 교육시설: 동두천중앙고등학교 등

* 교통시설: 버스정류장 인근, 1호선 동두천역 이용 가능

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 탐문 결과, 본 물건지 인근에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 동두천시에는 과거 미군 기지촌과 관련된 옛 성병관리소 건물이 존재하며, 해당 건물의 철거 및 활용 방안에 대한 논란이 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 "중복사건"으로 표기되어 있어, 관련 경매 사건이 추가적으로 존재할 수 있습니다. 경매 진행 시 관련 사건들을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 동두천제생병원(미개원)

현재 "동두천제생병원(미개원)"이라는 점은 주변 상권의 잠재력으로 작용할 수 있으나, 병원 개원 시점 및 정상 운영 여부에 따라 상권에 미치는 영향이 달라질 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황

토지가 현재 임야 상태로 이용 중이며, 자생 잡목 등이 감정평가에 포함된 점을 고려할 때, 개발 또는 활용을 위한 추가적인 비용이나 절차가 필요할 수 있습니다. 또한, 감정평가에서 제외된 컨테이너가 소재하고 있다는 점도 참고해야 합니다.

6.4. 임차인 권리

임차인 문선정은 대항력이 없으므로 임차보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 임대 관계 및 퇴거 관련 분쟁 가능성은 별도로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 동두천시 지행동에 위치한 근린상가(사무소)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 동두천역 및 버스정류장 등 교통 접근성이 양호하며, 주변에 주거단지와 학교가 있어 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히, 인근에 동두천제생병원(미개원)이 위치하고 있어 향후 상권 활성화 기대감이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 경매 진행 상황 확인, 미개원 병원의 개원 및 운영 현황, 토지의 임야 상태 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 잠재적 개발 가치: 동두천제생병원(미개원)의 개원 시, 주변 상권의 활성화로 인한 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 양호한 교통 및 입지: 1호선 동두천역 및 버스 정류장 접근이 용이하여 고객 접근성이 뛰어납니다.

* 정리된 권리 관계: 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리상 부담이 적습니다.

* 향후 성장 가능성: 성장관리권역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 351,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다. 따라서, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 물건의 현황, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 향후 동두천제생병원의 성공적인 개원 및 운영 여부가 물건의 가치에 중요한 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.