나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [15] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (15)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층201호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 중 제2층 제201호

건물 사용승인일: 2024년 03월 22일

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 331,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 70.59㎡ (약 21.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

대상 물건까지 차량으로 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에는 "가능역(지하철 1호선)" 및 "흥선역(의정부경전철)"이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

대상 토지 서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(가능6구역 재개발사업 저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1 저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부상 소유권보존등기는 주식회사아산피렌체(2024.05.13.) 명의로 되어 있습니다.

또한, 근저당권이 신안군수산업협동조합(2024.05.13.)에 설정되어 있으며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 임의경매 개시결정 등기(신안군수산업협동조합, 2026.02.11.) 및 소유권이전신탁 등기(조태진, 2026.03.03.)가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 05월 13일자 신안군수산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 권리 및 그 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자(사업일자): 2025년 10월 01일

확정일자: 2025년 10월 01일

배당신고일자: 2026년 04월 16일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사되었습니다.

건축물 현황도 상으로는 평면도상 본 건은 공부상 업무시설(오피스텔)로 확인되나, 건물 전체적으로는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택)으로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 가능동 일대는 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

주변에 학교 시설이 위치하여 기본적인 유동인구가 있으며, 역세권으로의 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

도보 거리에 버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

인근에 의정부공업고등학교가 위치하고 있으며, 대규모 아파트 단지가 주변에 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 개발 관련 리스크

본건이 속한 가능6구역은 재개발 정비구역으로 지정되어 있습니다. 재개발 사업 진행에 따른 이주, 공사 등의 영향이 있을 수 있으나, 장기적으로는 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 역세권 입지 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 존재합니다. 권리 관계가 명확하고 임차인 관련 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 재개발 사업 진행에 따른 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 지하철역(가능역, 흥선역) 인근의 편리한 교통망

* 인수할 임차 보증금 없어 명확한 권리 분석 가능

* 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 창출 가능성

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

감정가는 331,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 실거래가 및 현재 시장 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 가치는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다. 재개발 구역임을 감안하여 향후 시세 상승 여력을 고려한 접근이 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 대비 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

이는 약 281,350,000원 ~ 314,450,000원 범위로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 권리 분석, 재개발 사업 진행 상황 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.