나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [13] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

물건 기본정보: 사건번호 의정부지방법원 2026타경70331 (13)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 2층 203호

건축물대장상 명칭: 아산 파크뷰

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브 지붕

해당층: 지상 2층 중 203호

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

사용승인일: 2024년 03월 22일

건축면적: 340.69㎡ (약 103.05평)

연면적: 2,467.85㎡ (약 746.51평)

토지 면적 (전체): 952.8㎡ (약 288.21평)

토지면적 (본건 지분): 29.73㎡ (약 9.00평)

건물면적 (본건 지분): 71.34㎡ (약 21.59평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 334,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 경매 구분 및 채권자

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

차량으로의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부경전철 "흥선역"이 근거리에 소재하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 상황

대상 토지는 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2024년 05월 13일 접수된 신안군수산업협동조합의 근저당권(채권액 3,960,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이유리

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자: 2025년 06월 24일

확정일자: 2026년 03월 10일

배당신고일자: 2026년 03월 11일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 소유권 및 신탁 관계

소유권 보존 등기는 2024년 05월 13일에 주식회사아산피렌체 명의로 되어 있습니다.

2026년 03월 03일 조태진 명의의 소유권이전신탁 등기가 존재하며, 말소되지 않습니다.

등기부 채권 총액은 3,960,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 주변 상업시설

해당 물건은 의정부시 가능동의 주거지역에 속해 있으며, 주변에는 다양한 규모의 아파트 단지와 다세대 주택, 오피스텔, 그리고 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

지역 개발 계획인 가능6구역 재개발 사업이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 주거 단지와 학교 등이 인접해 있어 혐오시설이 들어설 가능성은 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대상 물건 인근에 의정부공업고등학교가 위치하고 있습니다.

추가적으로 가능초등학교, 경민중학교, 경민고등학교 등이 반경 1km 내에 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 공공시설

대중교통 이용이 편리하며, 인근 지역에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

추가적으로 대형 마트, 병원, 관공서 등은 차량 이동 시 이용 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 및 지구단위계획

본 물건 소재지는 제2종일반주거지역이며, 가능6구역 지구단위계획구역 및 재개발정비구역으로 지정되어 있습니다.

재개발 구역 지정은 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성, 기간 장기화, 용도 변경 등의 가능성이 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 저촉 사항

대상 토지는 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m) 지역과 일부 저촉되며, 상대보호구역(의정부공고)에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 대규모 채무

근저당권이 공동담보 목록으로 설정되어 있으며, 채무 총액이 3,960,000,000원에 이릅니다.

이는 물건 자체의 가치 대비 높은 채무 규모로, 경매 절차 진행 시 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀있을 가능성을 시사합니다.

6.4. 건물 상태 및 내부 구조 확인 필요성

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으며, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다.

건축물현황도상의 평면도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 주변 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

가능6구역 재개발 구역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리 및 임차인의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공동담보로 인한 대규모 채무 존재, 재개발 구역 지정에 따른 불확실성, 그리고 내부 구조 및 실제 이용 상태에 대한 미확인 사항 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 1호선 가능역 및 의정부경전철 흥선역 이용 가능.

* 개발 잠재력: 가능6구역 재개발 사업지 내 위치로 미래 가치 상승 기대.

* 권리상 안전: 인수해야 할 임차 보증금 및 기타 부담이 없음.

* 주거 및 상업 편의성: 주변에 학교, 아파트 단지, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 334,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 현재 시장 가격대는 약 280,000,000원에서 350,000,000원 사이로 추정됩니다.

재개발 구역이라는 점과 권리상 안전성을 고려하되, 대규모 채무 및 내부 확인 불가 리스크를 감안할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여, 280,000,000원에서 320,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.