나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [12] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (12)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 (신주소: 경기도 의정부시 의정로 188), 아산파크뷰 2층 204호

용도: 오피스텔

감정가: 325,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.38㎡ (약 21.00평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 개요 (건축물대장 기반)

건축물명: 아산 파크뷰

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

사용승인일: 2024년 03월 22일

본건 해당층: 2층 204호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, 주변은 의정부공업고등학교 북서측 인근으로 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 '가능역' 및 의정부경전철 '흥선역'이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2024년 05월 13일 접수된 신안군수산업협동조합의 근저당권 (공동담보목록)으로, 채권최고액은 3,960,000,000원입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매입니다. 소유권 보존 등기일은 2024년 05월 13일이며, 주식회사아산피렌체가 소유자로 등기되어 있습니다. 또한, 2026년 03월 03일 접수된 조태진 명의의 소유권이전신탁 등기가 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 공시되지 않은 유치권 등이 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김귀종

보증금: 30,000,000원

차임: 900,000원

전입/확정일자: 2026년 02월 05일

배당신고일자: 2026년 04월 27일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력이 없어, 보증금 인수 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 소재한 가능동 일대는 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 주거 편의를 위한 근린생활시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 인근 학교 및 주거단지 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 오피스텔 시세 동향

의정부시 가능동 일대 오피스텔의 구체적인 현재 시세 정보는 제한적이나, 유사한 면적대의 오피스텔 경우 2024년 3월 기준 준공된 '아산파크뷰' 단지의 경우 26평형(약 85㎡) 건물이 3억 2천만 원 ~ 3억 7천만 원 수준에서 거래된 사례가 확인됩니다. 본건은 전용면적 69.38㎡ (약 21평)으로, 감정가는 325,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보는 더 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 북서측 인근에 의정부공업고등학교가 소재하며, 주변에 의정부중학교, 의정부여중, 의정부여고 등 다수의 교육시설이 있어 교육환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

인근에 대규모 아파트 단지 및 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 지정

본건은 '가능6구역 재개발사업' 구역 내에 위치합니다. 현재 가능6구역 재개발은 조합설립 단계(2026년 3월 조합설립인가 완료)를 거쳐 시공자 선정 절차를 진행 중입니다. 재개발 진행 시 건축물의 철거 및 신축이 이루어지므로, 향후 건축물의 형태나 가치에 큰 변화가 예상됩니다. 재개발 사업 진행 현황 및 예상 분담금 등을 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 토지이용계획

대상 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역 재개발사업), 공공공지, 중로1류(폭 20~25m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 의정부공업고등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 지구단위계획은 향후 건축 및 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 건축물 현황도 상이 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못했으며, 첨부된 건축물현황도상의 평면도가 실제 내부구조와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.

6.4. 혐오시설

의정부시 가능동 인근 지역에서 잠재적인 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 의정부시 장암동 및 민락동에는 공공하수처리시설이 운영 중이며, 과거 쓰레기 소각장 이전 관련 논란이 있었으나, 이는 본건 소재지인 가능동과는 거리가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 그러나 해당 물건이 '가능6구역 재개발사업' 구역 내에 포함되어 있어, 향후 재개발 진행에 따른 불확실성 및 사업성을 신중하게 검토해야 합니다. 또한, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력: 가능6구역 재개발 사업이 본격화될 경우, 향후 신축 아파트 또는 오피스텔로의 전환을 통해 높은 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 가능역 및 경전철 흥선역 접근성이 뛰어나, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 양호한 교육 및 생활 인프라: 주변에 다수의 학교와 상업시설이 밀집해 있어 정주 여건이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 325,000,000원이며, 현재까지 확인된 정보로는 인수되는 임차인 보증금이 없어 입찰가는 감정가를 기준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 재개발 사업의 진행 상황, 추정 분담금, 향후 사업성이 입찰가 산정에 중요한 요소로 작용할 것입니다. 최근 실거래가 및 유사 오피스텔 시세를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 대략 290,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 시세 및 미래 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 예상됩니다. 재개발 사업의 변수와 불확실성을 감안하여, 최소 10% 이상의 안전마진 확보를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.