나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [10] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (10)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층 302호

용도: 오피스텔

감정가: 339,000,000원

토지면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

토지지분: 30.50㎡ (약 9.23평)

건물면적: 71.52㎡ (약 21.64평)

건물지분: 71.52㎡ (약 21.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신안군수산업협동조합)

특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.1. 입지조건

대상 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 "가능역"과 의정부경전철 "흥선역"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대상 토지는 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 공공공지(가능6구역 재개발사업) 저촉, 중로1류(폭 20m ~25m) 저촉, 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신안군수산업협동조합, 채권최고액 3,960,000,000원, 2024년 5월 13일 접수) 입니다.

* 기타 권리:

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024년 5월 13일 접수)

* 가압류: 한솔금속창호주식회사 (281,000,000원, 2026년 1월 13일 접수, 말소 예정)

* 임의경매: 신안군수산업협동조합 (2026년 2월 11일 접수, 말소 예정)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026년 3월 3일 접수)

* 총 채권액: 4,241,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 정확한 인수 여부는 불확실합니다. 다만, 일반적인 임의경매 시 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되는 점을 감안할 때, 낙찰자가 부담해야 할 권리는 없을 것으로 보입니다. (정확한 확인을 위해 등기부등본 및 법원 고지 사항 재확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입/사업일자: 2025년 8월 11일

* 확정일자: 2025년 8월 11일

* 배당신고일자: 2026년 3월 16일

* 대항력: 없음

* 권리분석 요약: 본 물건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위의 권리들이 많으며, 임차인은 대항력이 없어 인수하는 보증금은 없습니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리 이하 모든 권리를 인수하지 않고 깨끗한 등기부 상태를 취득하게 됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변의 상권은 다음과 같습니다.

* 지역 특성: 대상 물건이 위치한 가능동은 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역입니다. 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

* 주변 시설: 의정부공업고등학교 등 교육 시설과 다세대주택, 아파트 단지 등이 인접해 있어 주거 배후 수요가 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 전반적으로 주거 및 교육 환경에 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건 주변의 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 지하철 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 의정부공업고등학교가 인근에 위치하며, 추가적으로 가능초등학교, 의정부중학교, 의정부여자중학교, 의정부여자고등학교, 경민대학교 등이 소재하여 교육 여건이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 아파트 단지와 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑, 식당 등 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료시설: 의정부 시내에 위치하므로 종합병원 및 개인 병원 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 재개발 구역: 해당 물건이 속한 가능6구역은 재개발 사업 구역으로 지정되어 있으며, 시공자 선정 등 사업이 진행 중입니다. 재개발 사업의 진행 지연, 사업 계획 변경, 이주 문제 등은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있으며, 사업 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동 담보: 본 건은 공동 담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 내부 확인 미흡: 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 내부 구조, 상태, 하자 여부 등은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 하며, 첨부된 건축물 현황도와 실제가 상이할 가능성이 있습니다.

* 신탁 등기: 소유권이전신탁 등기가 존재하여, 신탁 계약 조건 및 신탁사의 진행 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 의정부시 가능동의 역세권에 위치하며 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 발전 가능성이 있는 오피스텔입니다. 교통 환경이 양호하고 주변에 주거 시설이 밀집해 있어 일정한 수요를 확보할 수 있습니다. 그러나 높은 채권 총액, 재개발 사업의 불확실성, 그리고 내부 상태 미확인이라는 중요한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치 판단은 신중하게 이루어져야 합니다.

1.7. 투자포인트

본 물건에 대한 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 미래 가치 상승 잠재력: 가능6구역 재개발 사업이 성공적으로 추진될 경우, 지역 전체의 기반 시설 개선과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 여건: 가능역과 흥선역을 이용할 수 있는 역세권이라는 점은 꾸준한 임대 수요 확보 및 자산 가치 유지에 긍정적인 요인입니다.

* 실거주 및 임대 수익: 업무시설(오피스텔)로서 실수요자에게는 실거주지로, 투자자에게는 임대 수익 창출이 가능한 상품입니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 현재 감정가는 339,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 의정부 가능동 지역의 오피스텔 매매가는 2026년 2월 기준 1억 4천만 원대부터 1억 9천만 원대까지 형성되어 있으나, 이는 주로 전용면적 40~42㎡ 소형 평형대의 가격입니다. 면적이 71.52㎡인 본 건과 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 비슷한 면적의 아파트인 '의정부SK VIEW'의 경우 2026년 6월 실거래가가 3억 7천만 원대에서 3억 8천만 원대 수준으로 나타나고 있습니다. 재개발 구역 내 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있으나, 내부 확인 미흡 및 높은 채권 총액 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 현재 시세 동향과 잠재적 리스크를 고려했을 때 270,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.