나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [11] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (11)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 334,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 70.59㎡ (약 21.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO (신안군수산업협동조합)

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물 내 3층 301호

주요용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택(연립주택)

사용승인일: 2024년 03월 22일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에는 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부경전철 "흥선역"이 소재하여 교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

대상 토지는 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당 (공동담보): 신안군수산업협동조합 (채권액 3,960,000,000원, 2024-05-13)

* 임의경매: 신안군수산업협동조합 (2026-02-11)

* 소유권 이전 신탁: 조태진 (2026-03-03)

총 채권액: 3,960,000,000원

경매로 인해 소멸되는 권리: 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 수진주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 이용상태

본건은 기준 시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (가능6구역 지구단위계획구역)

* 공공공지 (가능6구역 재개발사업)

* 중로1류 (폭 20m~25m)

* 상대보호구역 (의정부공고)

* 정비구역 (가능6구역 재개발정비사업)

* 과밀억제권역

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변에는 학교, 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 의정부농협 하나로마트 가능점(약 370m) 등 편의시설이 있습니다.

5.2. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 특이사항

* 재개발 구역: 본건 소재지는 가능6구역 재개발사업 구역으로, 향후 재개발 사업 진행에 따른 변화 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 채권액 규모가 상당한 공동담보 물건으로, 경매 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 기타 참고사항

* 임대관계 미상: 현 임차인 외 별도 임대 관계는 미상입니다.

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하여, 건축물현황도 및 육안 관찰에 의존한 정보이므로 실제 내부 구조와 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

7. 종합 의견

경기도 의정부시 가능동에 위치한 본 오피스텔은 도보권 내 지하철역과 버스정류장이 있어 교통이 편리한 편이며, 주변에 학교 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 재개발 구역에 속해 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성을 가지고 있으며, 상당한 규모의 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 접근성: 지하철 1호선 가능역 및 의정부경전철 흥선역 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 주거 및 상업 편의시설 근접: 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접하여 생활이 편리합니다.

* 재개발 구역 지정: 가능6구역 재개발 사업이 진행 중인 지역으로, 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 의정부시 가능동 일대 오피스텔의 매매가는 전용면적 70㎡ 내외 기준 약 3억 3천만원 ~ 3억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 감정가는 3억 3천 4백만원으로, 이는 현재 시세의 하단부에 해당합니다.

본건은 재개발 구역 내 위치하며, 건축 후 약 2년이 경과된 신축급 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 현재 감정가는 시장가 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 금액이 높고, 내부 확인 불가 등 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

종합적으로, 본건의 현재 시세를 고려하여 예상 입찰가는 감정가 수준인 3억 3천 4백만원에서 3억 5천만원 사이로 산정하는 것을 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 334,000,000원 ~ 350,000,000원

* 근거: 감정가, 주변 오피스텔 시세, 재개발 구역 지정, 신축급 오피스텔이라는 점, 공동담보 규모 및 내부 미확인 리스크 고려.

주변 혐오시설 검색 결과:

의정부시 환경자원센터(재활용선별장, 음식물류 폐기물 자원화 시설)가 자일동에 위치하고 있으며, 낙양물사랑공원(공공하수처리시설)이 낙양동에 위치하고 있습니다. 이들 시설은 본건 소재지(가능동)와 직접적으로 인접해 있지 않으나, 상대적으로 인근 지역에 해당합니다. 또한, 과거 장암동 쓰레기 소각장 이전 관련 이슈가 있었던 점 등으로 미루어 볼 때, 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 시설에 대한 지속적인 관심이 필요할 수 있습니다.

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