나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [2] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (2)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층503호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 341,000,000원

* 토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 토지지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 71.34㎡ (약 21.59평)

* 건물지분: 71.34㎡ (약 21.59평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOOOO (등기부상 신안군수산업협동조합으로 추정)

* 특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 가까운 거리에 "가능역(지하철 1호선)" 및 "흥선역(의정부경전철)"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 해당 사항 없음)

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (접수일자: 2024-05-13, 채권자: 신안군수산업협동조합, 채권최고액: 3,960,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권서진

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2026-02-04

* 확정일자: 2026-04-24

* 배당신고일자: 2026-04-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 인수되지 않습니다.)

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당권: 신안군수산업협동조합 (2026-02-11, 3,960,000,000원)

* 가압류: 한솔금속창호주식회사 (2026-01-13, 281,000,000원)

* 임의경매: 신안군수산업협동조합 (2026-02-11)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

* 신탁 등기부채권 총액: 4,241,000,000원

1.4. 상권분석

* 토지 이용상태: 대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 건물 용도 및 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 9층 건물이며, 본건은 5층 503호로 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. (건축물대장 상 '업무시설(오피스텔), 공동주택(연립주택)' 혼합 이용)

* 인접 도로상태: 대상 토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m) 등 도시계획 저촉 사항이 있습니다. 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 내부 마감: 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등으로 되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: "의정부공업고등학교" 북서측 인근으로, 학교, 대규모 아파트단지, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 일반적인 정보 검색 결과, 대상 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 확인은 현장 답사 및 추가적인 정보 수집을 통해 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 리스크: 본건은 가능6구역 재개발정비사업 구역 내에 소재하고 있습니다. 재개발 사업의 진행 상황, 사업성, 완료 시기 등에 따라 건물 가치에 변동성이 발생할 수 있으며, 사업 지연 또는 변경될 가능성도 존재합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(근저당권, 가압류, 신탁 채권 총액 포함)이 약 42.41억원에 달하여, 감정가(3.41억원) 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 낙찰률 및 향후 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 내부 구조 확인 어려움: 감정평가서상 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인을 하지 못했으며, 건축물현황도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 향후 명도 과정이나 임대료 관련 분쟁의 잠재적 소지가 될 수 있습니다. (단, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.7. 종합의견

본 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로서, 가능6구역 재개발 사업지 내에 포함되어 있습니다. 주변의 주거 및 교육 시설과 함께 지하철 1호선 가능역 및 의정부경전철 흥선역 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 보이며, 현재 파악된 임차인에게는 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나, 과도한 채무 규모, 재개발 사업의 불확실성, 그리고 내부 확인 미비로 인한 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자포인트

* 재개발 사업 완료 시 가치 상승 기대: 가능6구역 재개발 사업이 성공적으로 진행되어 완료될 경우, 지역 환경 개선과 함께 해당 오피스텔의 자산 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

* 합리적 가격 낙찰 가능성: 높은 채무 총액과 재개발 사업 관련 불확실성으로 인해 투자자들의 심리적 부담이 작용할 수 있으며, 이는 경쟁률 완화로 이어져 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 1호선 가능역과 의정부경전철 흥선역을 이용할 수 있어 수도권으로의 이동이 편리합니다.

1.9. 예상입찰가

본건에 대한 현 시세 정보 및 상세한 상권 분석을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 감정가는 341,000,000원입니다.

현재 보유한 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자자는 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 임대 수익률, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 재개발 사업의 진행 현황 및 예상 완료 시점은 투자 수익률에 중요한 영향을 미치므로 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.