나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [7] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신안군수산업협동조합 (등기부 기재 내용 종합)

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 4층 401호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물 총 층수: 9층

해당 층수: 4층

건축물 사용승인일: 2024년 03월 22일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적(토지지분): 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적(건물지분): 70.79㎡ (약 21.41평)

1.4. 감정가

감정가: 339,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

또한, 단거리 내 지하철 1호선 가능역 및 의정부경전철 흥선역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 편의성은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한 상태에 있습니다.

제2종일반주거지역

지구단위계획구역 (가능6구역 지구단위계획구역)

정비구역 (가능6구역 재개발정비사업)

공공공지 (가능6구역 재개발사업 관련 저촉)

중로1류 (폭 20m ~ 25m) (중로1-1 관련 저촉)

상대보호구역 (의정부공업고등학교)

과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 사항이 기재되어 있습니다.

소유권 보존: 주식회사아산피렌체 (접수일자: 2024.05.13)

근저당권: 신안군수산업협동조합 (채권최고액 3,960,000,000원, 접수일자: 2024.05.13) - 말소기준권리

소유권 이전 신탁: 조태진 (접수일자: 2026.03.03)

임의경매: 신안군수산업협동조합 (접수일자: 2026.02.11)

3.2. 권리 분석 결과

위 등기부 현황을 종합해 볼 때, 본건 경매는 말소기준권리인 근저당권(을1) 이후의 권리(갑2: 임의경매)에 의해 진행되고 있습니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 신탁등기(갑3) 및 임의경매(갑2)를 포함한 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 개요 정보는 없어 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

확인된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

임차인: 황의경

보증금: 40,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2026년 02월 05일

확정일자: 2025년 06월 11일

배당신고일자: 2026년 03월 09일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

황의경 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건물은 오피스텔 및 공동주택 용도로 활용되고 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

지역 특성상 주거 밀집 지역 내 업무 시설로, 배후 수요는 인근 아파트 단지, 다세대 주택, 학교 종사자 및 거주자 등으로 형성됩니다.

4.2. 재개발 구역 영향

본건 소재지는 '가능6구역 재개발정비사업' 구역에 포함되어 있습니다.

재개발 사업이 진행됨에 따라 향후 주변 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력을 기대할 수 있습니다.

다만, 재개발 사업의 구체적인 진행 단계, 사업성, 예상 완료 시점 등에 따라 변동성이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 의정부공업고등학교가 위치하며, 본건이 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

그 외 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 분포하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

대중교통 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장 및 지하철역 이용이 편리합니다.

지역 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

주변 반경 내에 종합병원이나 대형 병원 등의 상세 정보는 파악되지 않았습니다. 인근 병원 및 의원급 의료시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 관련 불확실성

재개발 사업은 장기간 소요될 수 있으며, 사업 지연, 변경, 또는 무산될 가능성도 배제할 수 없습니다.

사업 진행 과정에서 발생하는 소음, 먼지 등 환경적 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 구조 확인 제약

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다.

건축물현황도상의 평면도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 혐오 시설

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 단지 내에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 의정부시에는 자원회수시설(쓰레기 소각장) 등이 운영되고 있으나, 본 건과의 거리가 상당하여 직접적인 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 2024년 3월 사용 승인된 신축 건물이라는 점이 큰 장점입니다.

'가능6구역 재개발정비사업' 구역 내에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리 이하의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물: 2024년 3월에 사용 승인된 최신 건물로 즉시 입주 또는 임대 가능성이 높습니다.

8.2. 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

8.3. 교통 및 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 직장인 및 거주 수요 확보에 유리합니다.

8.4. 안전한 권리 관계: 모든 후순위 권리가 말소되어 안전한 경매 낙찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 339,000,000원

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(70.79㎡)의 오피스텔이 의정부시 가능동 지역에서 대략 3억 4천만 원에서 3억 6천만 원 사이에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

본 건은 2024년 3월에 사용 승인된 신축 건물이며, 재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승이 기대된다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상의 경쟁이 예상됩니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위를 335,000,000원에서 355,000,000원으로 제안합니다.

본 가격대는 시장 시세를 반영하고, 물건의 장점을 고려한 보수적인 예상 범위이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 개별적인 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.