나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [6] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건명: 아산파크뷰 4층 402호

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 (신주소: 경기도 의정부시 의정로 188)

용도: 오피스텔

1.2. 물건 내역

토지 면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

토지 지분: 30.499999999999996㎡ (약 9.23평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 71.19㎡ (약 21.53평)

건물 지분: 71.19㎡ (약 21.53평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 341,000,000원

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (6)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OO수산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

근거리에는 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부경전철 "흥선역"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속합니다.

지구단위계획구역(가능6구역 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

가능6구역 재개발사업 구역에 포함되어 공공공지 및 중로1류(폭 20m ~25m)(중로1-1)와 저촉되는 부분이 있습니다.

의정부공업고등학교 인근으로 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(가능6구역 재개발정비사업)으로 지정되어 있습니다.

과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을1 근저당권 (신안군수산업협동조합, 채권최고액 3,960,000,000원, 접수일자 2024-05-13) 입니다.

이후 권리로는 갑2 임의경매, 갑3 소유권이전신탁 등이 있습니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(갑2, 갑3 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 1,100,000원

전입일자(사업일자): 2025-09-11

확정일자: 2025-09-11

배당신고일자: 2026-04-01

대항력: 없음

임차인 임 은 전입일자 및 확정일자를 모두 갖추었으나, 대항력이 없습니다. 배당 신청을 하였으므로 보증금 20,000,000원에 대한 배당을 받을 수 있을 것으로 예상되나, 배당 순위에 따라 전부 또는 일부를 배당받지 못할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

등기부등본 및 기타 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 오피스텔 및 공동주택의 배후 수요를 기반으로 하는 지역 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

교통: 지하철 1호선 가능역 및 의정부경전철 흥선역 이용이 편리합니다.

교육: 의정부공업고등학교와 인접해 있습니다.

생활: 근린생활시설이 소재하는 주거지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

물건의 특이사항으로는 재개발 구역 내에 위치하고 있으며, 공동 담보 물건이라는 점이 있습니다.

감정평가서상 현장 조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 내부 확인을 하지 못했습니다. 내부 구조가 공부상과 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 재개발 관련 정보

본 물건은 가능6구역 재개발 사업 구역으로 지정되어 있습니다 (2025-04-02). 재개발 사업 진행에 따라 향후 토지 이용 계획 및 주변 환경에 변동이 있을 수 있습니다. 공공공지 및 중로1류(폭 20m ~25m) 저촉 사항은 재개발 계획과 연관될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 대상 물건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 신축 건물(사용승인일 2024-03-22)입니다. 재개발 구역에 포함되어 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계상 인수할 부담은 없으며, 채권자(신OO수산업협동조합)가 임의경매를 신청하여 진행 중입니다. 재개발 사업의 진행 여부와 시점, 그리고 신축 건물의 현재 시장 가치가 투자 결정의 주요 요인이 될 수 있습니다. 다만, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되었으므로, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 상품성 및 초기 투자 메리트.

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리관계가 명확하여 인수할 부담이 없음.

* 역세권 주변의 잠재적 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 341,000,000원입니다. 건물 사용승인일이 2024년 3월로 비교적 신축이며, 재개발 구역으로 지정된 점을 감안할 때, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

인근 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 보수적으로는 90%, 적극적으로는 105% 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 306,900,000원에서 358,050,000원 사이로 제시합니다.

이는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰 정도, 그리고 재개발 사업 진행 속도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.