나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [4] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (4)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층 404호

용도: 오피스텔

감정가: 332,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신안군수산업협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

토지 지분: 29.12㎡ (약 8.81평)

건물면적: 69.38㎡ (약 20.99평)

건물 지분: 69.38㎡ (약 20.99평)

1.3. 기타 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

특이사항: 재개발구역, 공동담보

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있고, 근거리에는 "가능역(지하철 1호선)" 및 "흥선역(의정부 경전철)"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 지상 9층 건물 내 4층 404호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호 마감 등입니다. 본건은 기준 시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사되었습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 공공공지(가능6구역 재개발사업), 중로1류(폭 20m~25m, 중로1-1), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2024년 5월 13일 접수된 신안군수산업협동조합의 근저당권입니다. 이 외에 소유권보존, 소유권이전신탁 등기 등이 존재합니다.

3.2. 인수 및 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 김혜진 씨가 존재합니다.

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025년 8월 28일

확정일자: 2025년 9월 4일

배당신고일자: 2026년 2월 27일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

인수되는 보증금은 없습니다. 임차인 김혜진 씨는 대항력이 없어 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 차액에 대해 낙찰자에게 주장할 수 없으나, 관련 세부 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건이 위치한 가능동 일대는 주거지대로서, 오피스텔, 아파트, 다세대 주택 등이 혼재되어 있으며, 주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 내 입지

본 물건은 가능역 및 흥선역과 근접한 역세권에 해당하며, 주거 밀집 지역 내에 위치하여 오피스텔로서의 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 재개발 구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승 잠재력도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 대중교통

가능역(1호선), 흥선역(경전철)을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 편의시설

주변에 의정부공업고등학교가 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 다세대 주택 등이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용한 편이나, 도심 지역의 특성상 상업시설 및 주거시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 재개발 구역: 가능6구역 재개발 사업이 진행 중으로, 사업 진행 상황 및 영향에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중로1류(폭 20m~25m) 도로 계획선에 저촉될 수 있어, 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 의정부시 내에서 쓰레기 소각장 이전 후보지로 가능동 일대가 거론된 바 있어, 지역 주민들의 환경 민감성 및 향후 개발 방향에 대한 잠재적 영향을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

6.2. 명도 관련 리스크

임차인 김혜진 씨는 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간이 소요될 가능성은 늘 존재합니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가서상 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인을 하지 못하였으며, 실제 내부 구조가 건축물 현황도와 상이할 수 있다고 명시되어 있습니다. 입찰 전 현장 방문을 통한 내부 구조 및 상태 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호하며 재개발 구역으로 지정되어 향후 발전 가능성이 있습니다. 다만, 재개발 사업의 진행 불확실성, 도로 계획선 저촉 가능성, 그리고 소각장 이전 후보지로 가능동이 거론되었던 점 등 잠재적인 리스크 요인도 존재합니다. 임차인이 있으나 대항력은 없어 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 가능역 및 흥선역 접근성이 용이한 역세권에 위치합니다.

* 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 사업 진행에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수요: 주거 밀집 지역 내 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

* 경매 감정가 대비 시세 비교: 주변 오피스텔 시세(예: 22평형 약 3.8억~3.9억) 대비 감정가(20.99평, 3.32억)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,000,000원입니다. 주변 유사 오피스텔의 시세 자료를 종합적으로 검토한 결과, 해당 물건의 감정가는 현재 시장 상황을 비교적 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 본건은 재개발 구역 지정, 도로 계획선 저촉 가능성, 그리고 내부 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

현 시세에 대한 정확한 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 매매 동향, 현장 조사를 통한 물건 상태 및 하자 여부, 그리고 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보와 검색된 시세 자료를 바탕으로 할 때, 감정가 332,000,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근한다면 290,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 특히, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황 및 도시계획 변경 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 답사 및 최신 시세 자료 분석을 통해 추가적으로 조정되어야 하며, 본 금액은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.