나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [3] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 5층501호

건물명: 아산파크뷰

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 339,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 70.79㎡ (약 21.42평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진출입이 가능하며, 대상 토지 서측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에는 "가능역(지하철 1호선)" 및 "흥선역(의정부경전철)"이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 개발 계획

대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 지구단위계획구역(가능6구역)에 포함되어 있습니다. 또한, 공공공지(가능6구역 재개발사업) 및 중로1류(폭 20m~25m) 구역과 저촉되는 부분이 있습니다. 의정부공업고등학교 인근으로 상대보호구역이며, 가능6구역 재개발정비사업 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

건물 등기부상 소유권 보존 등기(주식회사아산피렌체)가 2024년 5월 13일에 접수되었으며, 같은 날 근저당권(신안군수산업협동조합, 3,960,000,000원)이 말소기준권리로 등기되었습니다. 이후 임의경매(신안군수산업협동조합)가 2026년 2월 11일에 접수되어 말소되었고, 소유권이전신탁(조태진) 등기가 2026년 3월 3일에 접수되었습니다. 신탁 등기부채권 총액은 3,960,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 구 씨가 보증금 30,000,000원, 차임 900,000원에 2025년 7월 16일 전입(사업일자)하였으며, 확정일자는 2025년 9월 12일, 배당신고일자는 2026년 3월 11일입니다. 본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 기본적인 상업 시설은 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

본 물건은 가능6구역 재개발정비사업 구역에 포함되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승의 잠재력을 가집니다. (2025년 4월 2일 고시된 가능6구역 재개발사업의 경우, 최고 40층 높이로 재개발이 추진되고 있으며, 2026년 3월 18일 조합설립인가가 완료된 상태입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 주거 환경

본 물건은 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지대 내에 위치하며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 의정부공업고등학교가 있으며, 주위로 각급 학교가 소재하여 교육 환경은 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 지정

가능6구역 재개발사업이 진행 중이나, 사업 완료까지는 상당한 시일이 소요될 수 있으며, 사업 계획 변경, 지연 등 불확실성이 존재합니다. 또한, 공공공지 및 중로1류 구역과 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 계획에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였습니다. 건축물현황도상 평면도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 공동담보 및 채무 규모

본 물건은 공동담보로 진행되었으며, 신탁 등기부채권 총액이 3,960,000,000원에 달하여 채무 규모가 상당함을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 재개발 구역으로 지정된 지역에 위치하여 향후 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있는 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이나, 재개발 사업 진행에 따른 불확실성, 내부 확인 불가 등의 리스크 요인도 존재합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리되어 있습니다.

8. 투자 포인트

* 가능6구역 재개발 사업 진행으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 2024년 3월 22일 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 오피스텔 및 공동주택 혼합 이용 가능성으로 인한 다양한 활용 가치.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 339,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 최근 시세 조사 결과, 해당 면적(70.79㎡)의 시세는 약 3억 2천만 원에서 3억 6천만 원 사이에 형성되어 있으며, 실거래가 기준으로는 3억 3천만 원 내외입니다. 임차인의 인수 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(339,000,000원) 또는 시세 범위(330,000,000원 ~ 360,000,000원)를 참고하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.