나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70331 [5] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 각급 학교, 대규모 아파트단지, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "가능역(지하 철 1호선) 및 흥선역(의정부경전철)"이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 일련번호 1은 제5층 제504호, 일련번호 2는 제5층 제503호, 일련번호 3은 제5층 제501호, 일련번호 4는 제4층 제404호, 일련번호 5는 제4층 제403호, 일련번호 6은 제4층 제402호, 일련번호 7은 제4층 제401호, 일련번호 8은 제3층 제304호, 일련번호 9는 제3층 제303호, 일련번호 10은 제3층 제302호, 일련번호 11은 제3층 제301호, 일련번호 12는 제2층 제204호, 일련번호 13은 제2층 제203호, 일련번호 14는 제2층 제202호, 일련번호 15는 제2층 제201호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 조사됨. (후첨"내부구조도 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택 (연립주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02)(가능6구 역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m ~25m)(2025-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 일련번호 1 ~ 15 모두 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문 조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고 하여 건축물현황도상 평면도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70331 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOOOO (신안군수산업협동조합)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 4층 403호

건물용도: 오피스텔

감정가: 341,000,000원

건물 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

해당 층수: 4층

구분건물 전유부 면적:

건물면적: 71.34㎡ (약 21.59평)

건물지분: 71.34㎡ (약 21.59평)

토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

집합건물 등기부 요약:

소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

근저당권공동담보: 신안군수산업협동조합 (3,960,000,000원) (2024-05-13)

임의경매: 신안군수산업협동조합 (2026-02-11)

소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

신탁 등기부채권 총액: 3,960,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 각급 학교, 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있습니다. 또한, 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부 경전철 "흥선역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 편의성은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 지구단위계획구역(가능6구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가능6구역 재개발사업과 관련된 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m)에 저촉되는 부분이 있습니다. 의정부공업고등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하며, 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비구역(가능6구역 재개발정비사업)으로 지정되어 있습니다. 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 신안군수산업협동조합이며, 채권 총액은 3,960,000,000원에 달합니다. 근저당권, 임의경매, 소유권이전신탁 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있으나, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. (물건명세서 상 지상권 개요만 명시되어 있습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김혜린

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-01

* 확정일자: 2025-10-01

* 배당신고일자: 2026-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: -

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

해당 물건이 위치한 가능동 일대는 주거지대와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다. "의정부공업고등학교" 및 주거 단지들이 인접해 있어 배후 수요가 존재합니다. 또한, 지하철 1호선 "가능역" 및 의정부경전철 "흥선역"이 인근에 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성

이 지역은 오피스텔, 아파트 단지, 학교 등이 밀집된 복합적인 상권 형태를 보입니다. 근린생활시설의 발달로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 다양한 주거 형태(아파트, 다세대주택)와 교육시설(의정부공업고등학교, 의정부중학교, 가능초등학교 등)이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 1호선 가능역과 의정부 경전철 흥선역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 환경 및 혐오시설

현재 검색된 정보에 따르면, 해당 물건지 주변에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 의정부시에서는 자일동 일대에 대규모 생활폐기물 소각장 이전 및 현대화 사업을 추진 중이며, 이와 관련하여 지역 주민 간의 의견 충돌이나 환경 문제에 대한 논의가 있었던 것으로 파악됩니다. 하지만 해당 소각장 예정지(자일동)와 물건지(가능동)의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 미미할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 구역 지정

본 물건이 소재한 가능6구역은 재개발 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있으나, 사업 추진 지연, 계획 변경 등 불확실성 또한 내포하고 있습니다. 재개발 사업 진행 경과를 지속적으로 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 현장 확인 불가

감정평가 당시 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 불가능했던 점은 중요한 리스크 요인입니다. 실제 내부 구조, 마감 상태, 관리 상태 등이 공부상의 내용이나 내부구조도와 다를 수 있으며, 이는 예상치 못한 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 공동 담보 및 신탁 등기

채권 총액이 3,960,000,000원으로 상당하며, 공동 담보 및 신탁 등기가 설정되어 있습니다. 이는 경매 물건이 다수 존재할 가능성을 시사하며, 관련 정보를 추가적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

해당 물건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 오피스텔로, 지하철 1호선 가능역 및 의정부 경전철 흥선역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에 학교, 주거 단지, 근린생활시설 등이 밀집하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 특히, 가능6구역 재개발 사업이 진행 중이라는 점은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

그러나 감정평가 당시 내부 현장 조사가 이루어지지 않아 실제 물건의 상태에 대한 확인이 필요하며, 재개발 사업의 불확실성 또한 고려해야 할 요소입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 따른 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대: 가능6구역 재개발 사업 완료 시 지역의 발전과 함께 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통망: 지하철 1호선 가능역과 의정부 경전철 흥선역을 이용할 수 있어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 명도 용이성: 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으므로 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 지역 내 생활 인프라: 주거, 교육, 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 유사 물건의 거래 사례를 분석하기 어렵습니다. 의정부시 가능동 아산파크뷰 오피스텔의 최근 실거래가 및 매매 시세 정보가 충분하지 않으나, 인근 유사 오피스텔들의 평균 시세를 고려할 때, 감정가 341,000,000원을 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

유사 오피스텔의 거래 사례 분석 결과, 전용면적 70~80㎡ 내외의 오피스텔이 약 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 건물 면적(71.34㎡)을 고려할 때, 현재 감정가 수준은 시세 대비 적정하거나 다소 높을 수 있습니다.

이에 따라, 현장 조사 후 물건의 실제 상태, 수리 필요성, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 2억 9천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금 0원을 전제로 한 가상 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건 등을 충분히 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.