나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [15] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층903호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (15)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층903호

용도: 연립주택 (건축물표제부상 업무시설, 공동주택 혼합)

건물총층수: 9층 중 9층

감정가: 334,000,000원

토지면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

토지지분: 29.73㎡ (약 8.99평)

건물면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

건물지분: 57.34㎡ (약 17.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

준공일자: 2024년 3월 22일 (건물사용승인일)

1.1. 입지조건

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 인접해 있어 공동주택지로서의 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

본건은 말소기준권리인 을1 근저당권(김천신용협동조합, 3,960,000,000원) 외 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

말소기준권리 외 접수일자 순으로 소유권보존(2024.05.13, 주식회사아산피렌체), 근저당권공동담보목록(2024.05.13, 김천신용협동조합, 3,960,000,000원), 가압류(2026.01.23, 오재흥, 94,500,000원), 임의경매(2026.01.23, 김천), 소유권이전신탁(2026.03.03, 조태진) 등이 등기되어 있습니다.

경매로 인해 소유권이전신탁(조태진), 임의경매(김천), 가압류(오재흥), 근저당권(김천신용협동조합) 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2025년 11월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임은 파악되었으나, 전입일자 대비 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024.05.13)

* 근저당권공동담보: 김천신용협동조합 (2024.05.13, 3,960,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 오재흥 (2026.01.23, 94,500,000원, 말소예정)

* 임의경매: 김천 (2026.01.23, 말소예정)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026.03.03, 말소예정)

채권 최고액 합계 (등기부상): 3,960,000,000원 (근저당권) + 94,500,000원 (가압류) = 4,054,500,000원. 채권 총액이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가능동 일대는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 의정부공업고등학교가 위치하며, 지하철 1호선 가능역이 근거리에 있어 유동인구 확보가 비교적 용이한 편입니다.

제공된 주변 매매/임대 정보 JSON 파일들을 분석한 결과, 최근 2026년 7월에 해당 지역 다세대/빌라 매물이 2억 1천만원에서 2억 5천 4백만원 사이에서 거래되었습니다.

본건은 비교적 최신 건물(2024년 준공)이라는 점에서 차별화될 수 있으나, 동일 단지 내 실거래가는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변에 의정부공업고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

각종 생활편익시설 및 공공시설이 인접해 있어 생활이 편리합니다.

교통은 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 가능역이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재개발구역 지정: 본건은 "가능6구역 재개발사업" 구역 내에 포함되어 있어, 장기적인 개발 계획에 따라 재산 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 지연, 계획 변경 등 불확실성도 존재합니다.

높은 채권 총액: 총 채무액이 40억원을 상회하여 채무 구조가 복잡하며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

토지이용계획 상 저촉: '가능6구역 재개발사업', '중로1-1' 등 토지이용계획 상 저촉 사항이 있어 향후 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무: 현재까지 파악된 정보 및 관련 검색 결과상, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (Google 검색 결과: 혐오시설 관련 명확한 정보 없음.)

임차인 현황: 임차인 안 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 갈등이나 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2024년 준공) 연립주택으로, 재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

교통, 생활 편의시설, 교육 환경 등 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 매우 높은 채무 총액과 재개발 사업의 불확실성, 토지이용계획상의 저촉 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

최근 주변 다세대/빌라 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있어, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익과 함께 재개발 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

재개발 구역 내 신축 물건: 가능6구역 재개발 사업으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 높습니다.

양호한 입지 및 편의성: 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 교육 환경을 갖추고 있습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 실거래가와 감정가를 비교했을 때, 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하므로 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원이나, 최근 주변 유사 물건의 실거래가는 210,000,000원에서 254,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이는 본건의 신축 연차(2024년 준공) 및 재개발 구역 내 잠재 가치를 고려하더라도, 감정가가 다소 높게 책정되었거나 시장 시세가 하락했을 가능성을 시사합니다.

최근 실거래가 추세와 재개발 잠재 가치, 그리고 인수해야 할 권리가 없다는 점을 고려하여, 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시점에서의 보수적인 최적 입찰가로 250,000,000원을 제안합니다. 다만, 본 금액은 투자 성향 및 시장 상황 변화에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시에는 추가적인 시장 조사와 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.