나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [13] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층901호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (13)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 9층 901호

용도: 연립주택

감정가: 334,000,000원

토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물면적: 57.37㎡ (약 17.35평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보, 신탁등기

건물명: 아산파크뷰

준공년월: 2024년 3월 22일

2. 입지조건

* 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치하며, "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 각급 학교와 각종 생활편익시설, 공공시설이 인접해 있어 공동주택 입지로서의 제반 조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 접근성

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (접수일자: 2024-05-13, 권리자: 김천신용협동조합, 채권최고액: 3,960,000,000원)

* 등기부상 권리 내역

- 갑구 1번: 소유권보존 (접수일자: 2024-05-13, 권리자: 주식회사아산피렌체)

- 을구 1번: 근저당권 (말소기준권리)

- 갑구 2번: 가압류 (접수일자: 2026-01-23, 권리자: 오재흥, 금액: 94,500,000원) - 말소 예정

- 갑구 3번: 임의경매 (접수일자: 2026-02-26, 권리자: 김천) - 말소 예정

- 갑구 4번: 소유권이전신탁 (접수일자: 2026-03-03, 권리자: 조태진)

* 소멸되는 권리

을구 1번 근저당권을 말소기준으로 하여, 을구 1번 근저당권보다 후순위인 갑구 2번 가압류 및 갑구 3번 임의경매는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 등 언급 없으나 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 추호규

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-18

* 확정일자: 2025-09-18

* 배당신고일자: 2026-04-03

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수 보증금이 발생하지 않습니다.

* 인수되는 보증금

0원

4. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 속한 가능동 지역은 주거지역과 상업지역이 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 인근에 학교, 상업시설, 업무시설 등이 분포하고 있어 도심 생활권의 이점을 누릴 수 있습니다.

* 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(가능6구역)에 포함되어 있습니다. 또한, 공공공지, 중로1류(폭 20m~25m), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업)으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다. 이와 더불어 학교보호구역(상대보호구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 잠재적 개발 가능성

가능6구역 재개발 정비사업 구역에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설

단지 주변으로 각종 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설

의정부공업고등학교가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교와도 접근성이 양호합니다.

* 주요 설비

건물은 급·배수 및 위생 설비, 상하수도, 도시가스 설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방), 화재탐지설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 사업 관련 불확실성

본 물건은 재개발 구역 내에 위치하여 향후 사업 진행에 따른 변동성(사업 지연, 추가 비용 발생 등)이 있을 수 있습니다.

* 신탁등기 관련 복잡성

소유권이전신탁 등기가 경료되어 있어, 신탁 원부에 따른 권리 관계 및 처분 절차가 일반 매각과는 다소 상이할 수 있습니다. 신탁 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 용도 혼합 가능성

건축물대장상 주요 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 되어 있으나, 실제 사용 현황은 '연립주택'으로 기재되어 있습니다. 이는 건축법 위반 등 행정적 문제로 이어질 가능성이 있으며, 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 규제

과밀억제권역에 해당하여 수도권 정비 계획법 등의 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2024년 신축된 아산파크뷰 연립주택으로, 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있으며 준공 후 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 의정부공업고등학교 인근이라는 입지 조건과 가능역이 근거리에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 특히, 재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

다만, 신탁등기가 설정되어 있어 소유권 이전 및 관리 과정에서 추가적인 확인이 필요하며, 건축물대장상 용도와 실제 사용 현황이 상이한 점은 잠재적인 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 감정가(334,000,000원) 대비 최근 실거래가 정보가 상대적으로 낮은 점을 감안할 때, 시세 및 현장 조사를 통해 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물 프리미엄: 2024년 준공된 신축 건물로서, 노후된 타 건물 대비 높은 가치를 지닙니다.

* 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 정비사업 구역 내 위치하여, 사업 완료 시 상당한 가치 상승이 기대됩니다.

* 우수한 입지 및 교통: 편리한 생활 인프라와 지하철역 접근성을 갖춘 역세권 입지에 해당합니다.

* 권리관계 명확성: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적고, 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 주변 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 2016년~2017년 준공된 면적 49.41㎡~64.18㎡ 다세대 주택이 210,000,000원에서 254,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 2024년 준공된 신축 건물이며, 면적 또한 57.37㎡로 유사한 수준이므로, 신축 프리미엄을 고려하여 시세를 산정할 필요가 있습니다.

최근 실거래가격을 평당 약 1,190만원 ~ 1,400만원 수준으로 볼 때, 본건(약 17.35평)의 시장 가치는 약 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 334,000,000원으로, 최근 실거래가와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가가 미래 가치를 반영했거나, 시장 상황 변화 또는 기타 요인으로 인해 괴리가 발생했을 가능성을 시사합니다.

* 입찰가 산정 근거

신축 건물이라는 점, 재개발 구역이라는 미래 가치, 그리고 낙찰 후 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하되, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 제시된 예상 입찰가

현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 신탁등기 및 용도 관련 사항은 추가 확인 후 입찰가를 최종 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.