나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [16] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층904호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (16)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층904호

용도: 연립주택

감정가: 327,000,000원

토지면적: 29.12㎡ (약 8.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 재개발구역, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인근에 소재하여 공동주택지로서의 기본적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 있습니다. 또한, 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 5월 13일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권(공동담보목록)입니다.

이하 열거된 권리들은 모두 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존 (2024-05-13, 주식회사아산피렌체)

- 근저당권공동담보목록 (2024-05-13, 김천신용협동조합, 채권최고액: 3,960,000,000원) - 말소기준권리

- 가압류 (2026-01-23, 오재흥, 94,500,000원)

- 임의경매 (2026-02-26, 김천) - 본건 경매개시결정

- 소유권이전신탁 (2026-03-03, 조태진)

임차인 현황:

* 임차인: 김재민 (개인정보 보호를 위해 김 로 표기)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입/확정일자: 2025-09-15

* 배당신고일자: 2026-03-25

* 대항력: 없음

김재민(김 ) 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 가능성은 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 가능동 일대는 주거 단지와 근린생활시설, 업무시설이 혼합된 일반적인 도심 주거 지역입니다.

"의정부공업고등학교" 인근에 위치하며, 주거 편의를 위한 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하고, 차량을 이용한 이동도 편리한 편입니다.

재개발구역으로 지정된 점은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사하지만, 개발 계획에 따른 변동 가능성도 존재합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 시설이 혼재된 환경으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 2024년 3월 22일 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층~지상 9층)에 속한 연립주택입니다.

건물 외벽은 석재 마감 등으로 되어 있으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 이용 상태는 각 호별 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역으로는 급배수 및 위생 설비, 상하수도, 도시가스 설비, 옥내소화전, 도시가스에 의한 개별 난방, 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중이며, 인접 토지와 평탄한 사다리형 형상입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재개발구역 지정: "가능6구역 재개발사업"으로 지정되어 있어 향후 개발 계획에 따른 변동성이 있습니다. 구체적인 사업 진행 상황 및 예상 완료 시점 등을 파악해야 합니다.

* 공동담보 채무 총액: 채권 최고액이 3,960,000,000원에 달하는 공동담보 물건으로, 본건 외 다수의 부동산이 담보로 설정되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 채무 규모가 상당함을 시사합니다.

* 토지이용계획상 제약: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공공공지(재개발사업), 중로1류, 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(재개발정비사업), 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 신축 건물의 초기 하자 가능성: 2024년 준공된 신축 건물로서, 장기적인 사용에 따른 하자 발생 가능성은 낮으나, 초기 미세 하자에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동의 입지 좋은 곳에 위치한 비교적 신축(2024년 준공) 연립주택입니다.

교통이 편리하고 생활 편의시설 및 학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

특히, 재개발구역으로 지정된 점은 장기적인 관점에서 지역 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

권리 관계상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 물건으로, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 상당한 규모의 공동담보 채무와 재개발구역 지정으로 인한 불확실성 등은 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2024년 준공): 최신 건축 기준을 충족하고 하자 발생 가능성이 낮은 신축급 주거 공간입니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 지하철 1호선 "가능역"이 근거리에 있고, 버스 노선 이용이 편리하며, 학교 및 편의시설이 인접해 있습니다.

* 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 권리상 안전함: 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되며, 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 조건의 연립/다세대 주택이 210,000,000원에서 254,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 2024년 준공된 신축 건물이며 9층(최상층)이라는 장점을 가지고 있습니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 신축 프리미엄 및 최상층 이점을 반영하여 보수적으로 산정하면 평당 약 15,500,000원에서 16,000,000원 수준으로 예상해볼 수 있습니다.

본건의 건물 면적 16.99평을 기준으로 계산 시, 약 263,300,000원에서 271,800,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 327,000,000원은 시장 가격 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 잠재적 투자 가치를 고려하여 예상 입찰가는 보수적으로 265,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.