나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [14] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층902호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2026타경70422 (14) 사건으로 진행 중이며, 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 9층 902호에 소재하는 연립주택입니다. 감정가는 342,000,000원입니다.

토지 면적은 30.50㎡ (약 9.23평)이며, 건물 면적은 58.82㎡ (약 17.79평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 김OOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 재개발구역 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

건물 사용승인일은 2024년 3월 22일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접하여 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 서측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 가능6구역 지구단위계획구역, 중로1류에 해당하며, 가능6구역 재개발사업 정비구역으로 지정되어 있습니다. 또한 과밀억제권역에 포함됩니다.

주변에 혐오시설이나 특별히 문제 될 만한 시설은 본 정보를 바탕으로는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 매각으로 인해 소멸되는 권리가 대부분일 것으로 예상됩니다.

등기부 요약상 주식회사아산피렌체 명의의 소유권보존등기가 되어 있으며, 김천신용협동조합의 근저당권(3,960,000,000원) 및 오재흥의 가압류(94,500,000원)가 존재합니다. 또한 조태진 명의의 소유권이전신탁 등기도 확인됩니다. 등기부채권 총액은 4,054,500,000원입니다.

임차인 현황으로는 백 임차인이 보증금 20,000,000원, 차임 950,000원에 거주 중이나, 전입일자 2025년 8월 19일, 확정일자 2025년 8월 20일로 배당신고일자 2026년 4월 20일보다 늦거나 보증금/차임 관련 사항으로 인해 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

이에 따라 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 등 특이사항이 언급되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 유사 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 3일 거래된 진원M하우스(64.18㎡)는 232,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 3,614,834원)

* 2026년 7월 10일 거래된 더테라스빌(49.412㎡)은 210,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,250,000원)

* 2026년 7월 8일 거래된 센텀파크빌(60.835㎡)은 254,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 4,175,000원)

본건은 58.82㎡ 면적을 기준으로 하며, 최근 거래된 물건들은 건축 연도가 2016년~2017년입니다. 본건은 2024년 3월 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 차이가 있습니다.

최근 거래가 대비 감정가(342,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 신축이라는 점을 감안하면 추가적인 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 가능동에 위치하여 의정부공업고등학교 등 각급 학교와 인접해 있습니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설과 각종 편의시설, 공공시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

교통망으로는 버스정류장이 근거리에 있고, 지하철 1호선 가능역을 이용할 수 있어 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 가능6구역 재개발 사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 먼지, 교통 불편 등의 일시적인 영향을 받을 수 있습니다. 재개발 완료 시 단지 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있으나, 사업 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 감정평가액(342,000,000원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(210,000,000원 ~ 254,000,000원) 간의 차이가 상당하여, 경매 진행 시 보수적인 입찰가가 요구될 수 있습니다.

* 건축물대장상 주 용도가 업무시설(오피스텔)로도 기재되어 있어, 주거용 외 사용 시 발생할 수 있는 관리상의 차이나 이슈가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 신축(2024년 사용승인) 연립주택으로, 재개발 사업 구역 내에 있어 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 임차인의 대항력이 없어 권리상 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

다만, 최근 실거래가 대비 감정가가 높아 경매 응찰 시 신중한 접근이 필요합니다. 재개발 사업 진행 상황과 신축 프리미엄을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2024년 완공된 신축 건물로서 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 재개발 구역 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대감이 있습니다.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 법적 절차가 비교적 간편할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,000,000원이나, 최근 유사 면적 및 건물의 실거래가를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

2016-2017년식 건물의 최고 실거래가가 254,000,000원(60.835㎡)이었으며, 본건은 2024년식 신축 건물임을 감안하여 약 10~20%의 신축 프리미엄을 적용할 수 있습니다.

이를 바탕으로 추정해보면, ㎡당 약 4,600,000원 ~ 5,000,000원 선을 적용해 볼 수 있습니다.

58. 82㎡ * 4,600,000원 = 270,572,000원

58. 82㎡ * 5,000,000원 = 294,100,000원

따라서, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

재개발 사업의 미래 가치와 잠재적 상승 여력을 고려하여, 보수적으로 접근하되 최대 320,000,000원까지도 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.