나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [12] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층804호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (12)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 8층 804호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설 및 공동주택 혼합)

* 감정가: 327,000,000원

* 토지면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

* 토지 지분: 29.12㎡

* 건물면적: 56.17㎡ (약 16.99평) - 전용면적 기준

* 건물 지분: 56.17㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO

* 특이사항: 재개발구역, 공동담보

* 특수물건정보: 재개발구역, 공동담보

* 건물 사용승인일: 2024년 3월 22일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다. 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택지로서 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 남동측 근거리에는 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당: 김천신용협동조합 (말소기준) (2024-05-13)

* 가압류: 오재흥 (말소) (2026-01-23)

* 임의경매: 김천 (채권자) (말소) (2026-02-26)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김민경

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 박향미

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자: 2025-08-05

* 확정일자: 2025-07-28

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (해당 임차인의 경우 보증금 및 차임이 명시되어 있으므로 해당 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 인근에 지하철 1호선 가능역이 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* "가능6구역 재개발정비사업" 구역 내에 위치하고 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: "의정부공업고등학교"가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 각종 생활편익시설 및 공공시설이 인근에 소재하여 생활이 편리합니다.

* 주변 시세 (최근 매매 정보 분석):

* 진원M하우스 (2016년 준공, 64.18㎡): 2026년 7월 3일, 232,000,000원

* 더테라스빌 (2016년 준공, 49.412㎡): 2026년 7월 10일, 210,000,000원

* 센텀파크빌 (2017년 준공, 60.835㎡): 2026년 7월 8일, 254,000,000원

* 본건(56.17㎡)과 비교할 때, 주변의 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매가는 약 210,000,000원에서 254,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 다만, 본건은 2024년 사용승인된 신축급 건물이라는 점에서 연식이 오래된 비교 대상 주택들보다 높은 가치를 인정받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발구역: 재개발 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수(사업 지연, 추가 부담금 발생 등)가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 공동담보물에 대한 채무 총액이 높아, 담보물의 가치 변동에 따라 추가적인 채무 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 신축 건물 정보: 건물 사용승인일(2024.03.22)이 매우 최근이므로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 신축 관련 하자나 미비점 존재 여부는 확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 최신 건물(2024년 사용승인)로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 재개발구역 내에 위치하여 장기적인 시세 상승이 기대되나, 재개발 진행 상황에 따른 변수를 고려해야 합니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차보증금 및 권리는 없으므로 비교적 안전하게 명도를 진행할 수 있을 것으로 보입니다.

* 다만, 공동담보로 인한 높은 채무 총액은 유의해야 할 사항입니다.

* 감정가(327,000,000원)와 주변 시세(비교적 오래된 건물 기준 210,000,000원 ~ 254,000,000원) 간의 괴리가 있으나, 신축 연식을 감안하면 감정가가 적정할 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2024년 사용승인)로 인한 낮은 관리 비용 및 쾌적한 주거 환경 기대.

* 재개발 예정 구역으로 향후 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 가능역 역세권으로 교통 편의성 우수.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 안전한 재산권 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건은 2024년 3월 사용승인된 신축급 건물임에도 불구하고, 주변의 연식이 오래된 다세대주택 매매가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 그러나 신축 연식과 재개발 구역 내 입지라는 미래 가치를 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

* 주변 실거래가와 감정가 사이의 균형을 맞추고, 낙찰 후 재산권 확보 및 잠재적 가치 상승을 고려하여 예상 입찰가를 280,000,000원 선으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 85.6% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.