나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [7] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층703호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 아산파크뷰 7층 703호

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (7)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층 703호

용도: 연립주택

감정가: 334,000,000원

토지 면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

토지 지분: 29.73㎡ (약 9.00평)

건물 면적: 57.34㎡ (약 17.35평)

건물 지분: 57.34㎡ (약 17.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항:

2. 입지조건

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각종 학교 및 생활 편익 시설, 공공 시설이 인접해 있어 공동주택지로서의 제반 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

3. 권리분석

본건은집합건물로서 등기부등본 상 소유권보존 등기일은 2024년 5월 13일이며, 권리자는 주식회사아산피렌체입니다. 이후 소유권이전신탁 등기가 조태진에게 되어 있습니다.

말소기준권리인 김천신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,960,000,000원)을 포함한 모든 권리(가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이동기

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자/사업일자: 2025년 9월 29일

* 확정일자: 2025년 9월 29일

* 배당신고일자: 2026년 3월 25일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없으므로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건과 유사한 주변 다세대 주택의 최근 실거래가를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2026년 7월 3일 거래된 경기도 의정부시 가능동 684-14번지 진원M하우스(전용 64.18㎡)가 23,200만원에 거래되었습니다. (단가: 약 361만원/㎡)

2026년 7월 10일 거래된 경기도 의정부시 가능동 641-16번지 더테라스빌(전용 49.412㎡)이 21,000만원에 거래되었습니다. (단가: 약 425만원/㎡)

2026년 7월 8일 거래된 경기도 의정부시 가능동 686-4번지 센텀파크빌(전용 60.835㎡)이 25,400만원에 거래되었습니다. (단가: 약 417만원/㎡)

분석 결과, 유사 면적대의 실거래가는 약 361만원 ~ 425만원/㎡ 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적(57.34㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가치는 약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원 선으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 3억 3천 4백만원으로, 최근 실거래가 대비 약 1억 원 가량 높게 평가되었습니다. 이는 신축 건물(사용승인일 2024.03.22)임을 반영한 감정가일 수 있으나, 실제 거래가를 기준으로 볼 때 시세와의 괴리가 상당합니다.

5. 생활정보

건축물 현황에 따르면 본건은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 9층 건물 중 7층에 위치한 연립주택입니다. 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

내부 설비로는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 옥내 소화전, 개별 난방(도시가스), 화재 탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

인접 도로 상황은 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

건물 사용승인일이 2024년 3월 22일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정: 의정부시 가능6구역 재개발정비사업 구역에 포함되어 있어, 향후 재개발 진행에 따른 변동 사항이 있을 수 있습니다. 이는 가치 상승의 요인이 될 수도 있으나, 사업 지연 또는 변경 시 불확실성이 존재합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로 진행될 가능성이 있습니다. 이는 채무자가 여러 부동산을 담보로 제공했을 경우이며, 해당 물건 외 다른 담보물의 가치 변동이나 경매 진행 여부에 영향을 받을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(3억 3천 4백만원)와 유사 부동산의 최근 실거래가를 기반으로 산정한 시장 가치(약 2억 3천만원 ~ 2억 4천만원) 간의 차이가 상당합니다. 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

* 토지이용계획 상 저촉: 지구단위계획구역, 재개발정비사업 구역, 중로1류 도로 등과 저촉되는 부분이 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 상대보호구역: 의정부공업고등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하여, 해당 구역 내 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 건물이라는 장점과 함께 의정부시 가능동의 교통 및 생활 인프라를 갖춘 입지에 위치하고 있습니다. 재개발 구역으로 지정된 점은 향후 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 그러나 감정가가 실제 시장 시세보다 현저히 높아 보인다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 재개발 사업 진행 상황과 향후 부동산 시장 전망을 면밀히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 3월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 하자 보수 및 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 재개발 잠재력: 의정부 가능6구역 재개발 정비사업 구역에 포함되어 있어, 사업 진행 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 교통 및 생활 환경: 가능역 인근에 위치하며, 학교, 상업시설 등 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 권리가 명확합니다.

* 감정가와 시세 차익 기대: 만약 감정가가 향후 조정되거나, 시장이 회복될 경우 현재 시장가에 낙찰받는다면 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원이지만, 최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원으로 추정됩니다.

임차인의 보증금 인수 금액이 0원이므로, 예상 입찰가는 시장 가치를 기준으로 하되, 신축 건물 및 재개발 잠재력을 고려하여 감정가의 70~80% 수준을 참고하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권유합니다. 다만, 본 입찰가는 단순 분석에 따른 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 법원 기록 확인 등을 통해 추가적인 정보 수집 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.