나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [10] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층802호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (10)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층 802호

용도: 연립주택/다세대

감정가: 342,000,000원

토지면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

토지지분: 30.499999999999996㎡ (약 9.23평)

건물면적: 58.82㎡ (약 17.80평)

건물지분: 58.82㎡ (약 17.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

주의사항: (제공 정보 없음)

특수물건정보: 재개발구역, 공동담보

건축물 주용도: 업무시설, 공동주택(연립주택)

건물 사용승인일: 2024년 3월 22일

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접해 있어 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다. 본 물건이 위치한 지역은 가능6구역 재개발 정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있습니다. 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 5월 13일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권 공동담보목록(을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 다음의 권리들이 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (주식회사아산피렌체, 2024-05-13)

* 근저당권공동담보목록 (김천신용협동조합, 2024-05-13) (말소기준권리)

* 가압류 (오재흥, 2026-01-23)

* 임의경매 (김천, 2026-02-26)

다음 권리는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

* 지상권: 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 미비하나, 등기부상 인수되는 권리가 존재하는 것으로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 소유권이전신탁 (조태진, 2026-03-03) - 본 건은 신탁 등기부채권 총액이 4,054,500,000원으로 상당한 금액입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한태준

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 10월 16일

* 배당신고일자: 2026년 4월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력은 없으나, 임차인의 권리 및 보증금 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

총 채권액: 4,054,500,000원 (신탁 등기부채권 총액 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 가능6구역 재개발사업 구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 가능6구역 재개발정비사업 구역으로 지정되어 있어, 향후 대규모 주거단지 개발 및 기반시설 확충이 기대되는 지역입니다. 이러한 개발 사업은 장기적으로 지역 가치 상승을 견인할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 업무시설 및 공동주택(연립주택) 등이 혼재되어 있어 상권이 활성화될 여지가 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 중 8층 802호에 위치하며, 2024년 3월 22일에 사용 승인되었습니다. 내부 구조는 연립주택으로 각 호별 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다. 건물에는 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스, 옥내소화전, 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 각급 학교(의정부공업고등학교 등)가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 생활편익시설과 공공시설이 가까이 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미소멸 권리: 등기부상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있다는 점은 매우 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 정확한 권리관계 확인이 필수적입니다.

* 재개발 사업 진행: 본 물건이 속한 가능6구역 재개발 사업은 향후 사업 진행 과정에서 소음, 분진 등 주거 환경에 일시적인 영향을 줄 수 있으며, 사업 지연 시 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 복합 용도: 건물 등기부상 주 용도는 업무시설이나, 실질적으로 연립주택으로 이용 중인 것으로 보이며, 건축물대장상 "업무시설(오피스텔), 공동주택(연립주택)"으로 기재되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 규제에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 신탁 등기: 소유권이전신탁이 말소되지 않고 남아있으며, 신탁 채권 총액이 매우 높아 관련 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기록되어 있어, 현황 조사 시 점유자 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 가능동에 위치한 신축 연립주택/다세대 주택으로, 신축 연도(2024년)가 비교적 최신이며, 지역 재개발 사업 구역 내에 있어 미래 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 등기부상 인수되는 지상권, 신탁 등기, 그리고 재개발 사업 진행에 따른 불확실성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소입니다. 특히 미소멸 권리인 지상권에 대한 철저한 분석과 법적 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리 부담이 적습니다.

* 재개발 지역: 가능6구역 재개발 사업 예정지로, 향후 지역 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 지하철 1호선 가능역 인근에 위치하며, 학교, 편의시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가(3억 4천2백만 원) 대비 최근 실거래가(약 2억 1천만 원 ~ 2억 5천4백만 원)가 낮은 편으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 동일 지역 다세대/연립주택 실거래가 분석 결과, 전용면적 49.412㎡ ~ 64.18㎡ 물건이 2억 1천만 원 ~ 2억 5천4백만 원에 거래되었습니다. 본 건의 전용면적은 58.82㎡로, 이를 감안한 최근 시세는 약 2억 4천만 원 ~ 2억 5천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가(3억 4천2백만 원) 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점, 그리고 인수될 수 있는 지상권 등 잠재적 리스크 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

종합적인 시세 및 권리 분석, 잠재적 리스크를 고려한 합리적인 입찰가는 약 2억 4천만 원에서 2억 5천만 원 사이에서 결정하는 것이 적절해 보입니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가로 2억 4천 5백만 원을 제안합니다. (권리 분석 및 현장 답사를 통해 최종 판단이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.