나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [11] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 8층803호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 가능동 671-2 소재 아산파크뷰 8층803호에 위치한 연립주택입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2026타경70422 (11)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 334,000,000원입니다.

토지 면적은 29.73㎡ (약 9.0평)이며, 건물 면적은 57.34㎡ (약 17.3평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 김OOOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2024년 3월 22일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕으로, 지하 1층, 지상 9층 중 8층에 위치합니다.

총 16개의 호수로 구성되어 있습니다.

본 물건은 재개발구역으로 지정되어 있으며, 공동담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

주위환경:

본 물건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인근에 있어 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 "가능역"이 남동측 근거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 재개발구역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로 상태는 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

집합건물 등기부 요약상 을구 1번 근저당(김천신용협동조합, 2024-05-13 접수)이 말소기준권리로 판단됩니다.

경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리:

등기부상 현재 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'라고 기재되어 있으나, 별도 권리 내용이 명시되지 않아 확인 필요)

채권 요약:

소유권보존(주식회사아산피렌체, 2024-05-13)

근저당(김천신용협동조합, 3,960,000,000원, 2024-05-13)

가압류(오재흥, 94,500,000원, 2026-01-23)

임의경매(김천, 2026-01-23)

소유권이전신탁(조태진, 2026-03-03)

채권 총액: 4,054,500,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 부동산 시세:

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 유사 물건의 거래가는 다음과 같습니다.

- 64.18㎡ (약 19.4평) : 2026년 7월, 23,200만원 (약 1,196만원/평)

- 49.412㎡ (약 14.9평) : 2026년 7월, 21,000만원 (약 1,409만원/평)

- 60.835㎡ (약 18.4평) : 2026년 7월, 25,400만원 (약 1,379만원/평)

평균 평당가는 약 1200만원~1400만원 수준으로 형성되어 있습니다.

물건 감정가 대비 시세 분석:

본건의 건물 면적은 57.34㎡ (약 17.3평)입니다.

감정가는 334,000,000원으로, 평당 약 1,930만원 수준입니다.

이는 최근 실거래가 평균 평당가보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

건물 용도:

본 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(연립주택)이 복합된 건물입니다.

입찰 시 이러한 복합 용도를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변에 각종 생활편익시설 및 공공시설이 소재하여 생활하기에 편리한 환경입니다.

교육시설:

의정부공업고등학교가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교도 소재합니다.

교통시설:

지하철 1호선 가능역을 통해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

버스 노선 또한 다양하게 운행되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 감정가:

최근 실거래가 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

재개발 지역:

가능6구역 재개발 사업이 진행 중이지만, 사업 지연 또는 계획 변경 가능성이 존재하며, 이로 인한 불확실성이 있습니다. 장기적으로는 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적인 변동성에 유의해야 합니다.

임대 관계 미상:

현재 점유자의 임대차 관계 및 보증금/차임이 정확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 되어 있으나, 실제 확인 필요)

공동담보:

본 물건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동에 위치한 비교적 신축(2024년 사용승인)의 업무시설 및 공동주택 혼합 건물입니다.

재개발 구역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 현재 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

재개발 사업 진행 상황과 현재 시장 시세를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2024년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

재개발 지역: 가능6구역 재개발 사업을 통해 향후 지역 가치 상승 기대.

교통 편리: 가능역(1호선) 도보권 및 버스정류장 인접.

토지 건물 일괄 매각: 토지 소유권까지 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 334,000,000원

최근 매매가 범위: 210,000,000원 ~ 254,000,000원 (면적: 49.412㎡ ~ 64.18㎡)

평균 평당가 (최근 매매): 약 1,200만원 ~ 1,400만원

본건 건물 면적 57.34㎡ (약 17.3평) 기준, 최근 시세 하단과 중간값(21,000만원 ~ 23,200만원)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

재개발 지역의 잠재 가치와 신축임을 감안하더라도, 높은 감정가 수준을 고려하여 시세 하단 부근에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

희망 입찰가: 230,000,000원 내외

(주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 확인, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.