나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [8] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층704호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (8)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층704호

용도: 연립주택

감정가: 327,000,000원

토지면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 56.17㎡ (약 16.99평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 재개발구역, 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다.

각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인근에 소재하여 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

남동측 근거리에는 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 건축물 정보

건물명: 아산 파크뷰

건축물 사용승인일: 2024년 3월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 중 7층 704호

총 동 수: 1개 동 (연립주택 총 16개 호수)

주요 용도: 건물등기부 상으로는 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 복합 용도이나, 본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 노*

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

전입일자: 2025년 10월 22일

확정일자: 2025년 10월 21일

배당신고일자: 2026년 5월 11일

대항력: 없음

* 권리분석 결과

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 신탁 등기)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 노*는 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 금액은 0원입니다.

(인수 보증금 합계: 0원)

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권 보존: 주식회사아산피렌체 (2024.05.13)

- 근저당 (말소기준권리): 김천신용협동조합 (3,960,000,000원, 2024.05.13)

- 가압류: 오재흥 (94,500,000원, 2026.01.23)

- 임의경매: 김천 (2026.02.26)

- 소유권 이전 신탁: 조태진 (2026.03.03)

총 채권액 합계: 4,054,500,000원

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026년 5월 26일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요는 비고란에 기재되었으나, 해당 물건에는 관련 정보 없음)

1.4. 상권분석

본건이 위치한 가능동은 주거지 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 의정부공업고등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

재개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보

최근 2026년 7월 실거래 사례를 종합하면 다음과 같습니다.

- 진원M하우스 (가능동 684-14): 2016년 준공, 64.18㎡ (약 19.42평) 거래가 23,200만원

- 더테라스빌 (가능동 641-16): 2016년 준공, 49.412㎡ (약 14.94평) 거래가 21,000만원

- 센텀파크빌 (가능동 686-4): 2017년 준공, 60.835㎡ (약 18.40평) 거래가 25,400만원

본건(56.17㎡, 약 16.99평)의 면적은 위 사례들과 유사하거나 중간 정도의 규모입니다.

최근 실거래가 기준으로 평당 약 119만원 ~ 140만원 수준입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 편의시설

단지 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

또한, 각급 학교, 공공시설 등이 인접하여 교육 및 공공 서비스 접근성이 좋습니다.

* 주변 학교

의정부공업고등학교가 인근에 위치하며, 기타 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 제2종일반주거지역 (2025.03.10)

- 지구단위계획구역 (가능6구역 지구단위계획구역) (2025.04.02)

- 재개발정비구역 (가능6구역 재개발정비사업) (2025.04.02)

- 중로1류 (폭 20m~25m) (2015.04.02)

- 상대보호구역 (의정부공고)

- 과밀억제권역

토지이용계획상 공공공지, 중로1류 등과 저촉되는 부분이 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정

본건은 '가능6구역 재개발정비사업' 구역에 포함되어 있습니다. 재개발 사업의 진행 경과, 사업 방식, 환지 계획 등에 따라 향후 자산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 개발 단계 및 구체적인 진행 상황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 저촉

토지이용계획상 도로(중로1류) 및 공공공지 등과 저촉되는 부분이 있어, 향후 건물 증축, 개축 또는 재건축 시 영향을 받을 수 있습니다.

* 건축물 용도 불일치 가능성

건축물 표제부상 주요 용도가 '업무시설(오피스텔)'로 기재되어 있으나, 본건은 '연립주택'으로 이용 중입니다. 실제 용도와 공부상 용도 간의 차이가 있어, 향후 법규 위반이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 40억 5천만원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 보여주며, 경매 절차상의 변수 가능성을 시사합니다. (다만, 본건의 권리관계는 매각으로 소멸 예정입니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 신축 연립주택(2024년 사용승인)으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

특히 '가능6구역 재개발정비사업' 구역 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 재개발 사업의 불확실성, 토지이용계획과의 저촉 가능성, 그리고 건물 등기부상 용도와 실제 이용 현황 간의 차이 등은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

최근 유사 물건들의 실거래가는 평당 약 119만원 ~ 140만원 수준으로 형성되어 있으나, 본건의 감정가(327,000,000원)는 이보다 상당히 높게 책정되어 있어, 시장 가치와의 괴리가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 재개발 호재: 가능6구역 재개발 사업 추진에 따른 시세 상승 기대

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 비교적 신축 건물

* 깨끗한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명도 및 권리 분석 용이

* 편리한 교통: 지하철 1호선 가능역 인근, 버스정류장 인접

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 327,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 실거래가는 21,000만원 ~ 25,400만원 수준이며, 평당 시세는 약 119만원 ~ 140만원입니다.

본건의 건물 연면적(56.17㎡, 약 16.99평)을 기준으로 할 때, 실거래가 기준 시세는 약 20,000만원 ~ 24,000만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 2024년 준공된 신축 건물이며, 재개발 구역이라는 잠재적 개발 가치를 고려해야 합니다.

감정가가 실제 시장 거래가보다 높게 책정된 점을 감안하면, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

재개발 사업의 진행 가능성과 향후 가치 상승을 염두에 두고, 시장 상황과 본건의 입지 및 향후 개발 가능성을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

이에, 현 시세 및 감정가, 재개발 잠재 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 260,000,000원에서 280,000,000원 사이를 제안합니다.

이는 감정가의 약 79.5% ~ 85.6% 수준에 해당합니다.

입찰 전 최종적인 현장 조사와 재개발 사업 관련 정보 습득을 통해 신중한 결정을 내리시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.