나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [6] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층702호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경70422(6)호 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 7층 702호에 소재한 연립주택입니다. 감정평가액은 342,000,000원이며, 토지 약 9.2평(30.50㎡)과 건물 전용면적 약 17.8평(58.82㎡)이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 의정부공업고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 남동측 근거리에 지하철 1호선 가능역이 소재하고 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.1. 3. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형으로 인접지와 평탄하며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 4. 인접 도로 상태

본건은 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 현황

1.2. 1. 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 중 7층 702호입니다. 건물 사용승인일은 2024년 3월 22일로 신축 건물에 해당합니다.

외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

1.2. 2. 이용 상태

연립주택으로 이용 중이며, 일반적인 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니 등으로 구성됩니다.

1.2. 3. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 상하수도, 도시가스 설비, 옥내 소화전, 난방 설비(도시가스에 의한 개별 난방), 화재 탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(가능6구역), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업)으로 지정되어 있습니다. 또한 공공공지(가능6구역 재개발사업 저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공업고등학교), 과밀억제권역 등에 속해 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 등기부상 권리 현황

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당: 김천신용협동조합 (3,960,000,000원) (2024-05-13)

* 주택임차권: 홍영실 (20,000,000원) (2026-04-21, 전입/확정일자 2025-11-03, 대항력 없음)

* 가압류: 한솔금속창호주식회사 (281,000,000원) (2026-01-13)

* 가압류: 오재흥 (94,500,000원) (2026-01-23)

* 임의경매: 김천 (2026-02-26) - 본 경매 개시 채권자

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

1.4. 2. 채권 총액

등기부상 채권액 합계는 약 4,355,500,000원입니다.

1.4. 3. 권리 분석 소견

본건은 채권자 김천의 임의경매로 진행되며, 등기부상 최고 채권액은 근저당 39억 6천만원입니다. 다수의 근저당, 가압류, 임의경매, 임차권 등이 존재하나, 경매 절차에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 홍영실은 주택임차권 등기를 하였으나, 대항력이 없고 확정일자 및 배당신고일자가 근저당권 등 후순위이므로 보증금 2천만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

본 건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으며, 기타 권리상 부담도 매각으로 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태를 취득할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

1.5. 1. 주변 시세 분석

최근 실거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적의 연립주택/다세대 주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 가능동 684-14, 64.18㎡ (전용), 6층, 2026년 7월 3일 거래: 23,200만원 (약 361,000원/㎡)

* 가능동 641-16, 49.412㎡ (전용), 3층, 2026년 7월 10일 거래: 21,000만원 (약 425,000원/㎡)

* 가능동 686-4, 60.835㎡ (전용), 5층, 2026년 7월 8일 거래: 25,400만원 (약 417,000원/㎡)

본건(58.82㎡ 전용)의 최근 시세는 약 21,000만원 ~ 25,400만원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가(34,200만원)와는 상당한 차이를 보입니다. 감정가는 토지 가치 및 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액일 수 있으며, 시장 실제 거래가와 괴리가 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 임대 시세 (참고)

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하게 분석되어 실제 임대 시세는 추가 확인이 필요합니다. 일반적으로 유사한 면적의 연립주택/다세대 주택 전세는 1억 5천만원 ~ 2억원 내외, 보증금 2,000만원 기준 월세는 월 80만원 ~ 100만원 수준으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

1.6. 1. 편의시설

단지 인근에 근린생활시설 및 소규모 상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한 가능역 상권과 주변 상업시설 접근이 용이합니다.

1.6. 2. 교육시설

본건은 의정부공업고등학교 인근에 위치하며, 주변에 다수의 각급 학교가 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 3. 의료 및 공공시설

인근에 병원 및 의원 등 의료시설 접근이 가능하며, 다양한 공공시설 이용 또한 편리합니다. (구체적인 시설 정보는 현장 확인 필요)

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1. 재개발 구역 지정

본건이 가능6구역 재개발 정비사업 구역에 포함되어 있습니다. 이는 장기적인 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이지만, 사업 진행의 불확실성, 기간 지연, 사업 방식 변경 등의 위험이 존재합니다. 재개발 사업 진행 시 종전 자산 가치 평가, 현금 청산 등 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

1.7. 2. 높은 채권 총액

등기부상 총 채권액(약 43.5억원)이 감정가(3.4억원)를 크게 상회합니다. 이는 채무 불이행 규모가 컸음을 시사하며, 경우에 따라 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 본건은 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담은 없습니다.

1.7. 3. 건물 복합 용도

건물이 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택)으로 복합 사용되고 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 건물 관리 측면에서 고려될 수 있는 사항입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 의정부시 가능동 소재 신축(2024년 준공) 연립주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호하며 재개발 구역 지정으로 인한 장기적 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 등기부상 총 채권액은 높으나, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 재개발 사업의 불확실성을 감안한 신중한 투자 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 준공으로 하자 발생 가능성이 낮고 최신 시설 이용 가능.

* 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 사업지 내 위치하여 향후 지역 가치 상승 기대.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권 확보 가능.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가와 실거래가 간의 차이를 활용하여 시세보다 낮은 가격에 매수 가능성.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 342,000,000원입니다. 그러나 최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 210,000,000원 ~ 254,000,000원 수준으로 나타났습니다. 신축 건물이라는 점과 재개발 잠재력을 고려하더라도, 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

본 물건의 투자 가치를 고려할 때, 250,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

권장 입찰가: 270,000,000원.

이 가격은 현재 시세, 건물 상태, 재개발 사업의 진행 가능성 및 불확실성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려한 제안이며, 투자자 본인의 판단에 따라 최종 결정해야 합니다.

주의사항: 첫 경매 기일에는 감정가(342,000,000원) 또는 그 이하에서 입찰이 시작될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.