나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [5] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층701호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70422 (5)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 7층701호

1.3. 물건 현황

* 용도: 연립주택

* 건물명: 아산 파크뷰

* 건물 준공일: 2024년 03월 22일

* 토지면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 토지 지분: 29.75㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 57.37㎡ (약 17.36평)

* 건물 지분: 57.37㎡ (약 17.36평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.4. 감정가

334,000,000원

1.5. 채권자

김OOOOOOOO (마스킹 처리)

1.6. 특이사항

재개발구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 각종 학교, 생활편익시설, 공공시설 등이 인접하여 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당권 공동담보: 김천신용협동조합 (채권 최고액 3,960,000,000원) (2024-05-13)

* 가압류: 오재흥 (94,500,000원) (2026-01-23)

* 임의경매: 김천 (2026-02-26) - 본 경매 개시 권리

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

* 총 채무액: 4,054,500,000원

3.2. 말소기준권리

등기부상 가장 빠른 권리인 을1 근저당권(2024-05-13)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 해당 권리 및 그 이후 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리 개요는 별도 확인 필요하나, 본 정보에서는 상세 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김세환

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입일자: 2025년 09월 15일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026년 04월 30일

* 대항력: 없음 (본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본건이 소재한 가능동 지역은 의정부시의 주요 생활권 중 하나로, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태와 상업, 업무 시설이 혼재된 지역입니다. 의정부공업고등학교, 가능역 등이 인근에 위치하여 주거 생활 및 교통 편의성이 양호한 입지입니다. 재개발구역으로 지정되어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식(2016-2017년)과 면적대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 진원M하우스 (경기 의정부시 가능동 684-14): 2016년식, 전용면적 64.18㎡ (약 19.4평), 6층, 2026년 7월 3일 매매가 23,200만원. (평당 약 119.6만원)

* 더테라스빌 (경기 의정부시 가능동 641-16): 2016년식, 전용면적 49.412㎡ (약 14.9평), 3층, 2026년 7월 10일 매매가 21,000만원. (평당 약 140.9만원)

* 센텀파크빌 (경기 의정부시 가능동 686-4): 2017년식, 전용면적 60.835㎡ (약 18.4평), 5층, 2026년 7월 8일 매매가 25,400만원. (평당 약 138.0만원)

본건의 전용면적은 57.37㎡ (약 17.36평)으로, 위 사례들의 중간 정도에 해당합니다. 이에 따른 유사 면적대의 시세는 대략 21,000만원에서 25,000만원 범위로 추정됩니다.

5.2. 주변 편의시설 및 혐오시설

본건 주변은 의정부공업고등학교, 인근 상업시설, 주거 단지 등으로 구성되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 현재까지 확인된 바로는 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않으나, 재개발 구역 지정으로 인한 향후 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 40억원을 초과하여 채권 보전이나 추가적인 권리 관계 변동의 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 재개발 구역: 재개발 사업 진행에 따라 기간이 장기화되거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으며, 사업 진행 지연 시 부동산 가치 상승이 더딜 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 물건들도 동일 채무에 대한 담보로 제공되었을 가능성이 높아, 채권자의 진행 상황에 따라 추가적인 경매나 처분 절차가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 의정부시 가능동에 위치한 아산파크뷰 내 연립주택으로, 비교적 신축 건물(2024년 준공)이며 재개발 구역으로 지정되어 향후 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다. 그러나 매우 높은 총 채무액과 공동담보, 재개발 구역이라는 특수성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 진행 시 기대되는 미래 가치 상승 잠재력.

* 비교적 최신 건물로, 주거 환경이 양호합니다.

* 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 및 본건의 면적(약 17.36평)을 고려할 때, 현재 시세는 평당 약 120만원에서 140만원 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치는 약 20,700만원에서 24,500만원 범위로 판단됩니다.

총 채무액이 매우 높고 재개발 구역임을 감안할 때, 예상 입찰가는 시장 가치 하단부 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 215,000,000원 (2억 1천 5백만원)으로 제안합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준이며, 향후 잠재적 가치 상승을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.