나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [4] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층604호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

의정부지방법원 2026타경70422 (4)

1.2. 소재지

경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 6층 604호

1.3. 용도

연립주택

1.4. 감정가

327,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 29.12㎡ (약 8.8평)

* 토지 지분: 29.12㎡ (약 8.8평)

* 건물면적: 56.17㎡ (약 17.0평)

* 건물 지분: 56.17㎡ (약 17.0평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

김OOOOOOOO

1.9. 특이사항

재개발구역, 공동담보

1.10. 주의사항

정보 없음

1.11. 특수물건정보

재개발구역, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 가능동에 소재하며, "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하고 있으며, 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접해 있어 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 또한, 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 지하 1층, 지상 9층 건물 중 6층 604호에 해당합니다. 건물 사용승인일은 2024년 03월 22일이며, 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

본 건은 현재 연립주택으로 이용 중이며, 일반적인 호별 내부 구조는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실 2개, 발코니, 실외기실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

2.5. 설비내역

급배수 및 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스 개별난방), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형의 평탄한 지형이며, 인접 필지와 접하고 있습니다. 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본 건은 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역 (2025-03-10)

* 지구단위계획구역: 가능6구역 지구단위계획구역 (2025-04-02)

* 기타: 공공공지(가능6구역 재개발사업 저촉), 중로1류(폭 20m~25m, 중로1-1 저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역

2.9. 공부와의 차이

없음

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024-05-13)

* 근저당권공동담보: 김천신용협동조합 (채권최고액 3,960,000,000원, 2024-05-13)

* 가압류: 오재흥 (채권액 94,500,000원, 2026-01-23)

* 임의경매: 김천 (2026-02-26)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026-03-03)

* 총 채권액 (등기부 기준): 4,054,500,000원

3.2. 임차인현황

* 임차인: 진

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 850,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-10-21

* 확정일자: 2025-10-21

* 배당신고일자: 2026-03-13

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금을 배당받게 되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

3.4. 권리분석 요약

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 진행 중입니다. 등기부상 다수의 권리(근저당, 가압류, 신탁 등)가 설정되어 있으나, 임의경매로 인해 대부분의 권리는 매각과 동시에 소멸될 것으로 보입니다. 임차인 진태화 씨는 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확하다고 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 64.18㎡ (진원M하우스) 2026년 7월 3일 거래: 23,200만원

* 49.412㎡ (더테라스빌) 2026년 7월 10일 거래: 21,000만원

* 60.835㎡ (센텀파크빌) 2026년 7월 8일 거래: 25,400만원

이 거래 사례들을 바탕으로 추정된 본 건(건물면적 56.17㎡)의 현 시세는 약 22,500만원 ~ 25,500만원 범위로 판단됩니다. 그러나 본 건의 감정가는 327,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다. 이러한 차이는 본 건이 위치한 "가능6구역 재개발사업" 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대감이 감정가에 반영되었거나, 감정 시점과 현재 시세의 차이로 분석됩니다.

4.2. 개발 호재

본 건은 현재 "가능6구역 재개발정비사업" 구역으로 지정되어 있어, 향후 대규모 주거 단지로의 개발 가능성이 있습니다. 이는 장기적인 부동산 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근으로 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

"의정부공업고등학교"가 인근에 위치하며, 기타 각급 학교 접근성도 좋습니다.

5.3. 교통시설

지하철 1호선 "가능역"이 근거리에 있어 시내외 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

5.4. 주변 환경

아파트 단지, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 생활 환경은 보통 수준입니다.

5.5. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적으로 파악되는 주변 환경 정보에는 혐오시설에 대한 언급이나 징후는 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업의 불확실성

재개발 사업은 계획 변경, 사업 지연, 조합 갈등 등 다양한 변수로 인해 예상보다 시간이 오래 걸리거나 사업 자체가 무산될 가능성도 있습니다. 이러한 불확실성은 투자에 있어 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 높은 감정가 대비 실거래가

감정가(327,000,000원)와 최근 실거래가(약 210,000,000원 ~ 254,000,000원) 간의 큰 격차는 재개발 호재를 반영한 감정가일 가능성이 높으며, 실제 시장 가격과의 괴리가 존재합니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 실현 또는 재매각 시 고려해야 할 부분입니다.

6.3. 공동담보 및 대규모 채무

등기부상 채권총액이 40억원을 초과하는 대규모 채무가 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 가능동 소재 연립주택으로, "가능6구역 재개발사업" 구역에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 권리관계 또한 비교적 명확합니다. 하지만 감정가와 현재 실거래가 간의 상당한 차이가 존재하며, 재개발 사업의 불확실성이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 따라서 철저한 사업성 분석과 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* "가능6구역 재개발사업"으로 인한 향후 개발 기대감 및 가치 상승 가능성.

* 우수한 교통 여건 (지하철 1호선 가능역 인접) 및 편리한 생활 인프라.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 시세(약 2.1억 ~ 2.5억원)와 감정가(3.27억원)를 종합적으로 고려하되, 재개발 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성을 감안하여 보수적으로 접근할 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 260,000,000원 ~ 295,000,000원으로 추정됩니다.

다만, 재개발 사업의 진행 상황 및 향후 계획에 따라 가치가 크게 변동될 수 있으므로, 투자자는 해당 구역의 재개발 사업 추진 현황, 예상 분담금, 미래 예상 시세 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 인수되는 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 하여, 현재 시점에서의 보수적인 투자 관점에서 약 277,950,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.