나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [3] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층603호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (3)

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2, 아산파크뷰 6층 603호

* 용도: 연립주택 (건축물대장상 업무시설 혼합)

* 건물 사용승인일: 2024년 3월 22일

* 감정가: 334,000,000원

* 토지면적: 29.73㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 57.34㎡ (약 17.35평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO (본 경매 신청 채권자는 김천신용협동조합으로 추정)

* 특이사항: 재개발구역, 공동담보

* 총 채무액 (등기부 기준): 약 4,054,500,000원

2. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하여 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 근거리에는 지하철 1호선 "가능역"이 위치하여 전반적인 교통 여건은 무난합니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 건물 구조 및 설비

* 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 9층 중 6층 603호에 해당합니다. 건물은 총 16개 호수로 구성되어 있습니다.

* 마감: 외벽은 석재 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 상하수도, 도시가스의 기본적인 설비와 함께 옥내소화전, 개별난방(도시가스), 화재탐지 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

4. 토지 이용계획 및 제한

* 토지 형상 및 이용: 본 건의 토지는 사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하게 이용 중이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 사용되고 있습니다.

* 용도지역: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 기타 지정: 지구단위계획구역(가능6구역), 공공공지(가능6구역 재개발사업 저촉), 중로1류(가능동 671-2 서측 20m 도로), 상대보호구역(의정부공업고등학교), 정비구역(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

5. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 기재되어 있어, 특별히 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소기준권리: 2024년 5월 13일 접수된 김천신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리가 됩니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사아산피렌체)

* 근저당권 (김천신용협동조합): 3,960,000,000원 (말소기준)

* 가압류 (오재흥): 94,500,000원

* 임의경매 (김천): (경매로 인해 말소될 것으로 보입니다.)

* 소유권이전신탁 (조태진)

* 총 채무액 (등기부): 약 4,054,500,000원

* 인수되는 임차인 보증금: 0원

* 임차인 정보:

* 박희진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-16. 대항력 없음.

* 이명진: 보증금 40,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2025-09-16, 확정 2025-10-20, 배당신고 2026-03-30. 대항력 없음.

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 별도로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

6. 상권분석

* 본 건이 소재한 의정부시 가능동 일대는 주거, 업무, 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 인근에 지하철 1호선 가능역이 위치하여 역세권의 이점을 가지며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 의정부공업고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 다양한 근린생활시설 및 공공시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 가능6구역 재개발 정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

7. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 가능역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 단지 인근에 위치하여 시내외 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 의정부공업고등학교, 가능초등학교, 가능중학교 등 도보 통학이 가능한 거리에 위치합니다.

* 주거환경: 비교적 조용한 주거 환경을 제공하며, 재개발 구역 지정으로 인해 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

8. 잠재적 리스크

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채무액이 약 40억 5천만원으로 매우 높아, 경매 절차의 복잡성 및 채권자들의 이해관계에 따른 변수가 존재할 수 있습니다.

* 재개발 구역 관련 불확실성: 재개발 사업 진행 지연 또는 계획 변경 가능성이 있으며, 사업 완료 시점 및 조건에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설과의 관계: 본 건 인근에 의정부공업고등학교가 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 외부 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 학교 인접으로 인한 통학 차량 관련 민원 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 권리 분석의 철저한 검토 필요: 등기부 상의 권리 외에 별도의 유치권, 법정지상권 등 공시되지 않은 권리가 존재할 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다. (다만, 본 건의 경우 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음"으로 명시되어 있어 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.)

9. 종합 의견

본 물건은 2024년 3월 사용승인된 신축 건물인 아산파크뷰 603호로, 최신 건축 기술 및 설비가 적용되었을 것으로 예상됩니다. 의정부공업고등학교 북서측에 위치하며 가능역을 도보로 이용할 수 있는 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 가능6구역 재개발 정비사업 구역으로 지정되어 있어 향후 미래 가치 상승이 기대되는 점은 긍정적입니다.

다만, 총 채무액이 감정가를 훨씬 상회하는 매우 높은 수준이며, 재개발 사업의 진행 과정에서 변동성이 있을 수 있다는 점은 주의가 필요합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

10. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 3월 사용승인된 신축 건물로, 유지보수 비용이 적고 최신 설비 이용이 가능합니다.

* 재개발 잠재력: 가능6구역 재개발 사업의 수혜 지역으로, 사업 완료 시 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의성: 가능역 역세권에 위치하며, 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 목적에도 적합합니다.

* 낮은 인수 부담: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 보증금이 없습니다.

11. 예상 입찰가

* 감정가: 334,000,000원

* 주변 유사 물건 최근 매매가 분석:

* 64.18㎡ (2016년 준공, 진원M하우스): 23,200만원 (약 361.5만원/㎡)

* 49.412㎡ (2016년 준공, 더테라스빌): 21,000만원 (약 425.0만원/㎡)

* 60.835㎡ (2017년 준공, 센텀파크빌): 25,400만원 (약 417.5만원/㎡)

* 본 건은 2024년 3월 준공된 신축 건물로, 위 비교 사례들보다 연식이 훨씬 짧아 가치가 높게 평가될 수 있습니다. 비교 사례의 평균 면적당 가격은 약 401.3만원/㎡이며, 신축 프리미엄을 감안하면 460만원/㎡ 이상으로도 평가 가능합니다.

* 본 건의 감정가(약 582.5만원/㎡)는 주변 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 따라서, 보수적인 시장 분석과 신축 및 재개발 잠재력 가치를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.