나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70422 [2] 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층602호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영감정 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 소재하며, 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 소재하는 바, 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 근거리에 지하철 1호선역인 "가능역"이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 9층 중 6층 601호 외 15개 호수로서 (건물사용승인일 : 2024.03.22) -외벽 : 석재 마감 등 -내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 -창호 : 샷시 창호임

이용상태

연립주택(각 호별 방3, 주방/식당, 거실, 욕실 겸 화장실2, 발코니, 실외기실, 현관 등) 으로 이용 중이며 내부구조는 지적 및 건물개황도 참조.

설비내역

급.배수. 위생설비, 상하수도, 도시가스설비, 옥내소화전, 난방설비(도시가스에 의한 개별 난방구조), 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 20 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2025-04-02) (가능6구역 지구단위계획구역), 공공공지(2025-04-02)(가능6구역 재개발사업)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-04-02)(중로1-1)(저촉), 상대보호구역(의정부공고), 정비구역 (2025-04-02)(가능6구역 재개발정비사업), 과밀억제권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70422 (2)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOOOOOOO

* 감정가: 342,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 의정부시 가능동 671-2 아산파크뷰 6층 602호

* 용도: 연립주택 (업무시설 복합)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축물 정보: 2024년 3월 22일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 9층 중 6층

1.3. 면적 및 지분

* 토지면적: 30.50㎡ (약 9.23평)

* 건물면적: 58.82㎡ (약 17.79평)

* 토지지분: 30.50㎡ (약 9.23평)

* 건물지분: 58.82㎡ (약 17.79평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 의정부시 가능동 소재 "의정부공업고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

* 각급 학교, 각종 생활편익시설, 공공시설 등이 인접해 있어 공동주택지로서의 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

* 건축물 정보에 따르면 해당 건물은 업무시설(오피스텔)과 공동주택(연립주택)이 복합된 건물임.

2.2. 교통 여건

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

* 남동측 근거리에 지하철 1호선 "가능역"이 위치하여 대중교통 이용이 무난함.

* 본건 서측으로는 폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 주식회사아산피렌체 (2024.05.13.)

* 근저당권공동담보: 김천신용협동조합 (채권최고액 3,960,000,000원) (2024.05.13.)

* 가압류: 오재흥 (채권액 94,500,000원) (2026.01.23.)

* 임의경매: 김천 (2026.02.26.) (본건 경매 진행)

* 소유권이전신탁: 조태진 (2026.03.03.)

* 총 채권액 합계: 4,054,500,000원

3.2. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (물건명세서상 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-17

* 확정일자: 2025-09-17

* 배당신고일자: 2026-03-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됨. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (연립/다세대)

* 최근 2026년 7월 기준, 인근 가능동 지역의 연립/다세대 주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 진원M하우스 (64.18㎡, 2016년 준공): 232,000,000원 (평당 약 11,950,000원)

* 더테라스빌 (49.412㎡, 2016년 준공): 210,000,000원 (평당 약 14,050,000원)

* 센텀파크빌 (60.835㎡, 2017년 준공): 254,000,000원 (평당 약 13,800,000원)

4.2. 감정가 대비 시세

* 본건 건물면적 58.82㎡ (약 17.79평)의 감정가는 342,000,000원이며, 평당 약 19,220,000원임.

* 본건은 2024년 3월에 사용 승인된 신축 건물이나, 비교 대상인 인근 주택들은 2016~2017년식으로 준공연도가 차이가 있음.

* 비교 대상들의 평균 시세(평당 약 13,270,000원) 대비 본건의 감정가는 상당히 높은 수준임.

* 신축 건물임을 감안하더라도 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 크므로, 투자 분석 시 이러한 시세 차이를 면밀히 검토해야 함.

* 재개발 구역 지정 등 미래 가치가 감정가에 반영되었을 가능성이 있으나, 현재 시장 가격과는 격차가 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 각종 근린생활시설 및 소규모 상업시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공함.

* 각급 학교(의정부공업고등학교 등) 및 공공시설이 인접해 있어 교육 및 행정 서비스 이용이 편리함.

5.2. 주거 환경

* 주거 단지, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 혼재된 복합적인 주거 환경을 형성하고 있음.

* 건물이 2024년 3월에 사용 승인되어 비교적 신축에 해당하며, 내부 구조는 연립주택으로 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실 2개, 발코니 등으로 구성되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 관련 불확실성

* 본건은 가능6구역 재개발정비사업 구역에 포함되어 있어 향후 개발에 따른 변동성이 있을 수 있음.

* 재개발 사업 진행 지연 또는 계획 변경 시 투자 가치에 예상치 못한 영향을 미칠 수 있음.

6.2. 높은 채권 총액

* 총 채권액이 40억 원을 초과하는 고액의 채무가 설정되어 있어, 경매 낙찰 후에도 이해관계자 간의 복잡한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.3. 감정가와 실거래가 괴리

* 감정가 대비 인근 최근 실거래가가 현저히 낮아, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위한 전략 수립에 신중함이 요구됨. 신축 건물임을 감안하더라도 상당한 차이가 존재함.

7. 종합 의견

* 본건은 2024년 사용 승인된 신축 건물로서, 향후 재개발 사업 진행 시 높은 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있는 물건임.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이나, 감정가와 인근 실거래가 간의 큰 괴리를 고려할 때 투자 분석에 대한 더욱 정밀한 검토가 필요함.

* 다수의 채권 설정으로 인한 권리 관계는 복잡할 수 있으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확하지 않아 법원 문건을 통한 추가 확인이 필요함.

* 특히, 재개발 사업의 구체적인 진행 상황, 사업 진행 주체, 향후 전망 등을 면밀히 파악하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 추후 재개발 사업 진행 시 높은 시세 차익 기대 가능.

* 재개발 구역 내 사업지는 공급 부족 및 수요 증가로 인한 가치 상승 요인이 존재함.

* 인수되는 권리사항이 없어 권리 관계가 비교적 명확하며 (단, 지상권 등 추가 확인 필요), 임차인의 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮음.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가(342,000,000원)와 인근 최근 실거래가(210,000,000원 ~ 254,000,000원) 간의 상당한 차이가 존재함.

* 이는 본건 건물이 비교 대상 주택들보다 훨씬 최신식(2024년 준공)이라는 점과 재개발 사업의 잠재적 가치가 감정가에 반영되었을 가능성을 시사함.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 일반적이나, 시세와의 격차를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 신중하게 검토해 볼 수 있음.

* 본인의 투자 성향, 자금 계획, 리스크 허용 범위 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

* 구체적인 예상 입찰가: 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.