나이스옥션 법원경매 고양 2024타경69394 [1] 경기도 파주시 적성면 어유지리 298-2 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2024.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 적성면 어유지리 소재 "어유중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2,3)은 일단지로 유사사다리형으로 공업용 건물부지로 이용중이며,
기호(8)은 유사사다리형으로 공업용 건물부지로 이용중이며,
기호(9)는 지목이 하천이나 현재 공업용 및 부속토지로 이용중이고
기호(10)은 전으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(10)의 동측일부로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접함..

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,9) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(9미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>,
기호(2,3,8,10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(어유중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(9미터위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)((08.12.30))<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 " 건물개황도" 및 "사진용지" 등과 같이 제시외물건이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(9)는 지목이 "하천"이나 현황은 "공업용" 및 인접필지의 부속토지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(4) : 일반철골조 건물로 1994.09.04. 사용승인,
기호(6) : 일반철골구조 건물로 2003.04.01. 사용승인,
기호(7) : 일반철골구조 건물로 2003.04.01. 사용승인되었으며,
외·내벽 : 판넬 등 마감,
창호 : 새시 창호이며,

기호(5) : 블록조 건물로 1994.09.04. 사용승인되었으며,
외·내벽 : 판넬 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 공장 또는 및 창고 등으로 등재되어 있으며, 후첨 " 건물개황도"를 참고하시기 바람.

설비내역

전기설비 및 일부 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 등과 같이 제시외 물건이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 건물의 내부는 폐문으로 인하여 공부상 용도 및 본건 선례 등을 참조하여 확인하고 평가하였으므로 경매 참여 시 재확인하시기 바람.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.제시외 건물 5-1, 6-1의 일부는 인접필지의 지상에도 걸쳐 소재하는 것으로 보이나 정확한 경계는 측량을 요함.
3.목록8 지목은 하천이나, 현황 공업용 및 부속토지로 이용 중.
4.목록1 지상에 컨테이너 1동 소재하나 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 보고서는 경기도 파주시 적성면 어유지리 298-2번지에 위치한 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 유동화물건이자 공동담보 물건입니다.

1.2. 면적 및 감정가

감정가는 998,264,250원입니다.

토지 면적은 총 3,018.00㎡ (약 914.15평)이며, 건물 면적은 총 975.75㎡ (약 295.18평)입니다. 제시외 건물 면적은 312.70㎡입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 유동화물건, 공동담보 물건으로 분류됩니다.

주요 주의사항으로는 다음과 같습니다.

* 일괄 매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 제시외 건물 일부가 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이며, 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

* 지목이 '하천'인 목록 8 토지는 현황 공업용 및 부속토지로 이용 중입니다.

* 목록 1 토지 지상의 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 건물 내부가 폐문으로 인해 공부상 용도 및 선례 등을 참조하여 평가되었으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인해야 합니다.

2. 입지 조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 적성면 어유지리에 소재하며, "어유중학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 토지(기호 10)의 동측 일부로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 대부분 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역), 상대보호구역(어유중학교) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 요약 (말소기준권리)

토지와 건물 모두 중소기업은행의 근저당권(각각 을1, 을4)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2015년 9월 10일입니다.

말소기준권리보다 앞선 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 이후의 모든 등기사항(근저당, 가압류, 임의경매, 압류 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

등기부상 채권 총액은 1,349,200,000원입니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 심경호

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2019-07-16, 확정일자: 2024-01-22, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

* 주식회사명창산업

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2008-06-25, 확정일자: -, 배당신고일자: -

대항력: 있음

이 임차인은 대항력이 있으나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 확인되지 않아 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 주의가 필요합니다.

* 주식회사명창산업

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2024-01-23, 확정일자: 2024-01-23, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

* 주식회사성원피앤씨

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2015-11-17, 확정일자: -, 배당신고일자: -

대항력: 없음

* 주식회사성원피앤씨

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2020-08-25, 확정일자: 2020-12-09, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

* 주식회사성원피앤씨

보증금: 200,000,000원 (1차 보증금 증액분 160,000,000원), 차임: 0원

전입/사업일자: 2020-08-25, 확정일자: 2024-01-17, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

* 주식회사토성공영

보증금: 200,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2019-04-12, 확정일자: -, 배당신고일자: -

대항력: 없음

* 주식회사토성공영

보증금: 40,000,000원, 차임: 0원

전입/사업일자: 2020-02-28, 확정일자: 2020-02-28, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

* 주식회사토성공영

보증금: 200,000,000원 (1차 보증금 증액분 160,000,000원), 차임: 0원

전입/사업일자: 2020-02-28, 확정일자: 2024-01-19, 배당신고일자: 2024-07-17

대항력: 없음

3.3. 인수 가능한 권리 및 보증금

제시된 정보상 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 그러나 '주식회사명창산업' 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 배당 결과에 따라 보증금 일부 또는 전부를 인수하게 될 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역적 특성

해당 지역은 경기도 파주시의 외곽 지역으로, 주위 환경은 전형적인 농경지와 임야, 그리고 일부 단독주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 활동이 이루어지는 곳으로 보입니다.

4.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 어유중학교가 있어 교육 시설이 존재합니다. 별도의 검색 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역으로 지정된 지역이 있어 이와 관련된 제한사항이 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 및 교육 시설

가장 가까운 교육 시설은 어유중학교이며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 상업 시설이나 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주변 환경으로 미루어 볼 때 지역 내 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과 공부상 차이

지목이 '하천'인 토지가 현황 공업용 및 부속토지로 이용 중인 점, 그리고 일부 제시외 건물이 인접 필지에 걸쳐 있다는 점은 향후 이용 및 관리에 있어 문제가 될 수 있습니다.

6.2. 법적 및 행정적 제한

본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역) 등에 속해 있어 토지 이용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

6.3. 권리 관련 리스크 (대항력 있는 임차인)

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 '주식회사명창산업'의 존재입니다. 보증금은 2억원으로 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자가 미확인 상태이므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다수의 건물, 그리고 공장 및 창고시설로서의 활용 가능성을 지니고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 지목과 현황의 차이, 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크들을 면밀히 분석하고 실사 확인을 통해 해결 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (3,018.00㎡ / 약 914.15평)

* 다수의 건물(공장, 창고, 기계실, 식당 용도) 보유

* 일괄 매각으로 인한 관리 용이성 (제시외 건물 포함)

* 주변 혐오시설 없음 (검색 결과 기준)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(998,264,250원)를 기준으로 하되, 상기 언급된 잠재적 리스크, 특히 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 가능 보증금 위험, 제시외 건물 관련 문제, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 방문을 통한 추가적인 조사를 통해 보증금 인수액 추정 및 건물 상태 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금(200,000,000원)은 낙찰 후 배당 결과를 지켜보아야 하며, 인수될 경우 입찰가 산정에 큰 영향을 미칩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.