나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31846 [1] 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 12층1203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "경양초등학교" 북동측 인근에 위치한 수하임아파트 제101동 제12층 제1203호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 제12층 제1203호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접하며, 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경31846 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 12층1203호

용도: 아파트

감정가: 209,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 확인)

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.50㎡ (약 9.83평)

토지 지분: 32.5045㎡ (약 9.83평)

건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평) - 공급면적 추정

건물 지분: 58.0093㎡ (약 17.55평)

(전용면적 정보는 별도 기재되지 않았습니다.)

1.3. 감정평가 요약

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "경양초등학교" 북동측 인근에 위치한 수하임아파트 제101동 제12층 제1203호로서 주위는 아파트단지입니다. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 제12층 제1203호이며, 위생, 급배수, 난방, 화재탐지 및 경보 설비 등이 되어 있습니다. 토지는 부정형 완경사지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 왕복 4차선 도로에 접하며 단지 내 포장도로가 접해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 운암동의 아파트 밀집 지역에 소재하며, 경양초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거 단지로 이루어져 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

단지 내 포장도로가 잘 갖추어져 있으며, 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트 도로와 직접 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (검색 결과 기반)

* 교육시설: 경양초등학교가 인근에 위치하며, 운암중학교 등 다른 교육 시설 이용도 용이합니다.

* 생활편의시설: 주변에 CU 편의점 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 운암도서관도 인근에 위치합니다.

* 녹지 및 문화시설: 중외공원이 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 여가 및 산책 활동에 좋습니다. 광주 시립미술관, 광주 역사민속박물관 등 문화시설도 인근에 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무 (검색 결과 기반)

현재까지 검색된 정보상으로 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 광주 시내 소각시설 건립 관련 논의가 지속되는 점은 참고할 수 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2017-05-04 접수, 을1)

* 말소 예정 권리: 을2(주택임차권), 갑2(강제경매) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 234,060,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(신용찬)

* 보증금: 168,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-11

* 확정일자: 2024-02-28

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리(근저당)보다 후순위이며, 대항력이 없습니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮으나, 배당 여부를 필히 확인해야 합니다.

* 임차인: 주식회사수솔루션

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-22

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: 2026-08-05

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없습니다. 보증금 및 차임 관련 배당 여부를 확인해야 하며, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성은 낮습니다.

* 임차인: 하경수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-22

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 말소기준권리보다 후순위이며, 대항력이 없습니다. 보증금 또는 차임 부담이 없어 낙찰자가 인수할 사항은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

따라서, 본 건 낙찰자는 별도의 임차인 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 상권

본건이 소재한 운암동은 오랜 기간 형성된 아파트 단지 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 인근으로 편의점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 경양초등학교 및 운암중학교 등 교육 시설이 근접해 있어 자녀가 있는 가구의 주거 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

4.3. 교통망

시내버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 북서측의 4차선 도로를 통해 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 초등학교: 경양초등학교 (도보 거리)

* 중학교: 운암중학교 (인근)

5.2. 편의 시설

* 마트/편의점: CU 등 다수 (인근)

* 공공시설: 운암도서관 (인근)

* 녹지/여가: 중외공원 (차량 이용)

5.3. 교통

* 버스: 인근 버스정류장 다수 (시내 이동 용이)

* 도로: 북서측 4차선 도로 인접 (차량 접근성 우수)

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채권 총액

등기부채권 총액(234,060,000원)이 감정가(209,000,000원)를 초과하고 있어, 최초 감정가 이하로 유찰될 가능성이 높으며, 재매각 시 최저 매각 가격이 조정될 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

임차인들이 대항력이 없어 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 실제 이사 과정에서 예상치 못한 명도 저항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 건물 노후도

감정평가서에 건물 연식 정보가 명시되지 않아 정확한 노후도를 파악하기 어렵습니다. 다만, 아파트 단지의 일반적인 준공 연도를 고려하여 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용 등을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동에 위치한 아파트로, 경양초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 할 부분입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 시세 및 유찰 횟수 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 권리상 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 투자금 예측이 명확합니다.

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지 내 위치하며, 초등학교 등 교육 환경이 우수하여 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 생활 인프라: 교통, 쇼핑, 여가 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 209,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 등기부채권 총액: 234,060,000원

본 건은 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황이므로, 최초 감정가보다는 낮은 가격에서 입찰이 시도될 가능성이 높습니다. 유찰 횟수에 따라 최저 매각 가격이 점진적으로 하락할 수 있습니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 범위에서 입찰가가 형성되지만, 본 건은 채권 총액이 높다는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 85% ~ 95% 수준 (약 177,650,000원 ~ 198,550,000원)을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 최종 입찰가는 주변 시세, 경쟁 물건 현황, 유찰 횟수, 법원의 매각 진행 상황 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.