나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31788 [1] 광주광역시 동구 학동 735-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광명 · 평가일 2026.06.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 학동 "삼익세라믹아파트" 북측 인근에 위치하며, 주위는 도로후면 미정비 단독주택지대임.

교통상황

지하철 증심사역에서 도보로 약 5분정도 소요거리로 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형평지로서 단독주택부지임.

인접 도로상태

남측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-06-01) , 시가지경관지구(2019-12-27), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(무등유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재는 관리부재로 방치되어 있으나, 주택임차권설정등기되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로 ┌ 외벽 : 몰탈위 페인팅, 석재 및 타일마감, └ 창호 : 샷시창호임. 기호(2-나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 기호(2-라) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층

이용상태

기호(2-가) : 단독주택 기호(2-나) : 변소 기호(2-라) : 창고

설비내역

-

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진참조

공부와의 차이

기호 (2-다) 2층 변소 (0.96㎡)는 소재가 불명하여 평가제외하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
본건 건물의 부속건물 중 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 변소 0.96㎡는 소재불명임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 광주광역시 동구 학동 735-10에 위치한 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호는 광주지방법원 2026타경31788 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 186,339,520원입니다.

토지 면적은 121.00㎡ (약 36.6평)이며, 건물 면적은 93.81㎡ (약 28.4평)입니다.

건물 제시외 면적은 25.40㎡ (약 7.7평)입니다.

본 건은 토지와 건물 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

채권자는 광OOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 동구 학동 "삼익세라믹아파트" 북측 인근에 소재하며, 주위는 도로 후면 미정비 단독주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 지하철 증심사역에서 도보로 약 5분 거리로 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 부정형 평지로 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 남측으로 세로(불)에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(무등유치원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 3월 2일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매 신청은 광주광역시축산업협동조합의 근저당에 따른 임의경매(갑6)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인으로 한국토지주택공사가 등록되어 있으며, 보증금 59,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2020년 8월 24일, 확정일자는 2020년 7월 30일, 배당신고일자는 2024년 12월 18일입니다.

그러나 등기부상 주택임차권(을2)은 말소되었으며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 '시온빌' (건축년도 2001년)이며, 전용면적 약 75.09㎡ (약 22.7평) 기준으로 2024년 11월 2400만 원 ~ 10,500만 원, 2025년 4월 7,000만 원에 거래되었습니다.

이는 본건과 주택 유형(단독주택 vs 다세대) 및 규모(토지 121㎡, 건물 93.81㎡ vs 시온빌 전용 75.09㎡, 토지 50~57㎡)에서 차이가 있습니다.

본 건의 감정가 186,339,520원은 면적 대비(토지 약 36.6평, 건물 약 28.4평) 평당 약 509만 원(토지) ~ 656만 원(건물)의 평가액입니다.

주변 아파트인 '학동 삼익세라믹'(건축년도 1989년)의 경우, 30평형(약 84.87㎡)이 2026년 10월 기준으로 1억 8,900만 원 ~ 2억 5,000만 원에 거래된 사례가 있어, 본건의 감정가가 인근 아파트 시세와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 판단됩니다. 따라서 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 지하철 증심사역에서 도보 5분 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

주변에 편의점(이마트24, 와이마트) 등 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

단독주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 부속 건물 소재 불명: 본건 건물의 부속 건물 중 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 변소 0.96㎡가 소재 불명으로 평가에서 제외되었습니다. 이는 향후 건물 이용 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 관리 부재 및 방치: 기준 시점 현재 관리가 부재하여 방치되어 있다는 점은 건물의 노후화나 유지보수 필요성을 시사합니다.

* 임차권 등기: 주택임차권 설정 등기가 존재하나, 등기부상 말소되었고 대항력이 없는 것으로 분석되어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 학동에 위치한 단독주택으로, 지하철역이 도보권 내에 있어 교통이 편리하고 주거 환경이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리는 없으나, 부속건물 중 일부가 소재 불명이고 현재 관리가 부재하다는 점은 고려해야 할 리스크입니다.

인근 아파트 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 지하철역 접근성이 좋고 주택가에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 토지 가치: 121㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용 가치가 있습니다.

* 권리상 안전성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 186,339,520원입니다.

잠재적 리스크(소재 불명 부속 건물, 관리 부재)와 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 88% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 물건의 실제 가치와 명도 가능성, 현장 답사를 통한 추가적인 정보 수집 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.