나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10267 [1] 경상북도 경주시 천북면 동산리 913 경주휴엔하임퍼스트 111동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2026.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 천북면 동산리 "천북초등학교" 북측 인근에 소재하는 "경주휴엔하임퍼스트"제111동 5층 503호 아파트 단위세대로서, 면소재지의 기존 시가지와 인접하는 농경지대로 둘러싸인 아파트단지로서 환경 쾌적함.

교통상황

차량 출입 용이하며, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상15층건 제111동 5층 503호단위세대로서, 외벽 : 화강석 붙임, 스톤코트, 시멘트몰탈 위 페인팅 등 내벽 : 실크벽지, 몰탈 위 타일 등 마감 바닥 : 강화마루, 몰탈 위 타일 등 마감 창호 : 철재 및 목재문, 하이샷시 유리 이중창 등. (사용승인일 : 2019.04.26.)

이용상태

아파트 (방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 파우더룸, 드레스룸 등) - 건축물평면도에 의함

설비내역

위생·급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전 등 소방설비, TV공시청설비, 승강기, 도시가스 개별난방 등 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 가까운 부정형의 토지로 인접지와 평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

동측 및 북측 폭 15m 아스팔트 및 보도블록포장도로, 남측 및 서측 폭 10m 아스팔트 및 보도블록포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 공원(2015-12-09)(저촉) , 대로2류(폭 30m~35m)(2022-05-12)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(천북초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사에 의하였으며, 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10267 (1)

소재지: 경상북도 경주시 천북면 동산리 913 경주휴엔하임퍼스트 111동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 155,000,000원

토지면적: 63.33㎡ (약 19.16평)

토지 지분: 63.3315㎡ (약 19.16평)

건물면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

건물 지분: 59.9014㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대OOOOOOOO

사용승인일: 2019년 04월 26일

총 건물 동수: 12개 동

총 세대수: 659세대

해당 동 세대수: 58세대

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상북도 경주시 천북면 동산리 "천북초등학교" 북측 인근에 소재하는 "경주휴엔하임퍼스트" 아파트 단지입니다. 단지는 면소재지의 기존 시가지와 인접하는 농경지대에 둘러싸여 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통상황: 차량으로의 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 여건도 양호한 편입니다.

도로상태: 아파트 단지는 동측 및 북측으로 폭 15m, 남측 및 서측으로 폭 10m의 아스팔트 및 보도블록 포장도로와 잘 접해 있습니다.

주변 시설: 인근에 천북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 단지로부터 1~2km 반경 내에 지역 주민을 위한 편의점, 소규모 슈퍼마켓, 병원 등의 편의시설이 분포하고 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 산업 시설이나 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 농업 지역으로 이루어져 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 07월 01일에 접수된 국민은행 근저당권 (을3) 입니다. [cite: INDEX]

등기부채권 총액: 현재까지 등기부상 확인되는 채권 총액은 189,870,000원입니다. (국민은행 근저당 99,000,000원, 대한토지신탁 근저당 90,870,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않으니 주의가 필요합니다. [cite: INDEX]

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건은 내부 조사 불가로 인해 점유자 및 임차인 현황을 정확히 확인하지 못했습니다.

* 주의: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등을 반드시 면밀히 확인해야 합니다. 특히, 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있다면 인수 여부와 관계없이 명도 진행 시 추가적인 조사 및 법적 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거용 아파트로서, 주변 지역은 면소재지 생활권을 공유하며 소규모 상점 및 주민 편의시설이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 대형 상업 시설보다는 지역 커뮤니티 형성에 적합한 환경입니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 중 111동 5층 503호입니다. 외벽은 화강석, 스톤코트, 페인팅 등으로, 내벽은 실크벽지, 타일 등으로, 바닥은 강화마루, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 철재 및 목재문, 하이샷시 이중창 등이 사용되었습니다.

이용 상태: 아파트로, 건축물 평면도 상 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 파우더룸, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

설비 내역: 위생·급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 등 소방 설비, TV공시청 설비, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

인근 편의시설: 단지 인근 반경 내에 주민 편의를 위한 생활밀착형 상가 및 관공서, 의료 시설 등을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 미확인: 내부 조사 불가로 인해 점유자 및 임차인 정보를 명확히 파악하지 못한 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 공원(저촉), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(천북초등학교) 등의 제한사항이 있습니다. 특히 '공원(저촉)' 표시는 재건축이나 증축 등 향후 개발 시 영향이 있을 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

내부 조사 한계: 내부 조사가 외부에서만 이루어져 실제 내부 상태(하자, 수리 필요 여부 등)와 평가 간 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시에 위치한 2019년 준공의 비교적 신축급 아파트로, 쾌적한 주거 환경과 편리한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 감정가 1억 5천 5백만원은 시장 상황에 따라 합리적인 수준일 수 있습니다. 다만, 내부 점유 및 임차인 현황 미확인, 토지이용계획 상 일부 제한 사항 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 아파트: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있습니다.

양호한 주거 환경: 천북초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 환경이 안정적입니다.

가격 경쟁력: 주변 시세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 내 집 마련 또는 투자 기회를 얻을 수 있습니다. 유사 면적의 아파트 실거래가는 1억 5천만원에서 1억 7천만원 사이에서 형성되고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 155,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 고려합니다. 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 아파트의 최신 시세 동향, 해당 물건의 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 유사 면적의 호가가 약 1억 6천만원 선임을 감안할 때, 권리관계 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.