나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50642 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 144-60 동인에버빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2026.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '역촌역(6호선)' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단 독주택, 다세대주택 등과 오피스텔, 상업용 및 업무용건물, 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 '역촌역(6호선)' 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건 내 제5층 제501호로서, (사용승인일:2020.12.30) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: - 창호: 하이섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 평지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(역촌역세권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8 .26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상용도:아파트, 지 정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50642 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 144-60 동인에버빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 311,000,000원

토지면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

토지지분: 9.73㎡ (약 2.94평)

건물면적: 27.55㎡ (약 8.33평)

건물지분: 27.55㎡ (약 8.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 12월 30일

건축구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 '역촌역(6호선)' 북동측 인근에 위치함.

주변 환경: 주위는 단독주택, 다세대주택 등과 오피스텔, 상업용 및 업무용 건물, 공원, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 6호선 '역촌역'이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통시됨.

도로: 본건 남서측으로 노폭 약 3미터 내외, 남동측으로 노폭 약 5미터 내외정도의 도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2026타경50642) (2026-06-08 접수)

인수되는 권리:

* 을구 4번 주택임차권 등기 (2025-02-07 접수, 권리자: 김태관)

* 임차인 김태관의 보증금 283,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

말소되는 권리:

* 등기부상 갑1 (소유권보존), 갑2 (소유권이전) 등은 말소기준권리(갑3 강제경매) 이하로 모두 말소될 예정임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김태관)

* 보증금: 283,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-09

* 확정일자: 2023-05-31 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

* 배당신고일자: 2025-02-07

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 비고: 임대관계 미상

4. 상권분석

본 물건은 역촌역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 발달하여 기본적인 상권 형성이 되어 있음.

다세대주택 밀집 지역으로, 배후 수요는 안정적인 편으로 판단됨.

향후 역세권 개발 계획 등에 따라 상권 변화 가능성이 있으며, 이는 시세 상승 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

교통: 지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 접근성이 우수함.

편의시설: 주변 근린생활시설, 마트, 병원 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있음.

환경: 주거 지역으로 비교적 조용한 편이나, 도심 인근에 위치하여 편의시설 접근성이 뛰어나 생활 만족도가 높을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금: 총 283,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투입되는 총 자금 부담이 매우 큼. 이는 본 물건의 가장 중대한 리스크 요인임.

토지거래허가구역: 정보상 특정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 동안 지정되었으나, 현재 시점(2026년 9월)에서는 유효 기간이 지난 것으로 보임. 다만, 관련 법규 변경 및 실제 효력 여부는 별도 확인이 필요함.

임대 관계 미상: 제공된 정보만으로는 해당 물건의 임대 관계를 명확히 파악하기 어려움. 추가적인 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 건물이며, 지하철 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있음.

그러나 2억 8천만원이 넘는 큰 금액의 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 큰 부담이 존재함.

매각으로 소멸되지 않는 임차권 등기가 명확하게 존재하므로, 해당 임차보증금 인수 여부 및 금액에 대한 정확한 분석과 철저한 자금 계획이 반드시 선행되어야 함.

투자 시, 인수하는 보증금을 고려한 총 투입 비용 대비 예상 수익률을 면밀하게 검토하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

신축급 건물 (2020년 준공)

지하철 6호선 역촌역 역세권에 위치하여 교통 편의성 우수

주거 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 기대

강제 경매로 말소기준권리 이하 권리들은 소멸 예정

9. 예상 입찰가

감정가: 311,000,000원

인수되는 임차보증금: 283,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 종합할 때 본건의 시장 가치는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준으로 판단됩니다.

본 건의 총 투자 비용은 입찰가에 인수되는 임차보증금(283,000,000원)을 합한 금액이 됩니다. 수익성을 확보하기 위해서는 이 총 투자 비용이 본건의 시장 가치를 초과하지 않아야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금의 부담을 고려하여, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 중심으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 = 감정가(311,000,000원) - 인수 보증금(283,000,000원) = 28,000,000원

이는 매우 보수적인 접근 방식이며, 실제 입찰은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 그리고 추가적인 조사 결과에 따라 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금의 부담이 크므로, 입찰가 산정 시 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

주변 혐오시설 조사:

서울특별시 은평구 녹번동 144-60번지 일대에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장, 대규모 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 주변은 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.