나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5654 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제10층 제1010호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(5호선, 2호선)" 남서측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 로변을 따라 주상용건물 및 근린생 활시설 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북동측에 도보로 약 15분 거리에 까치산역(5호선, 2호선) 및 인근에 버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제10층 제1010호로서, 사용승인일자: 2013.08.27. 외벽 : 석재붙임, 몰탈위 페인팅 및 드라이비트 마감 등. 창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

다세대주택 : 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 못하였으며, 건축물현황도상 거실1, 주방1, 욕실및화장실1, 현관, 보일러실 등으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지가 일단지를 이룬 사다리형 평지의 토지로서, 업무시설, 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8~10미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역( 용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만 )(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31). 기호(4): 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2 026.12.31).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5654 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5, 한양아이클래스 제10층 제1010호

용도: 아파트 (도시형생활주택 원룸형)

감정가: 78,000,000원

토지 면적: 4.41㎡ (약 14.58평)

건물 면적: 13.79㎡ (약 45.59평) - 전용 면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 10층

사용 승인일: 2013년 8월 27일

제공된 정보에 분양면적은 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "까치산역(5호선, 2호선)" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 로변 상업 시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 도보 약 15분 거리에 까치산역(5호선, 2호선)이 위치하고, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건은 북측으로 노폭 약 8~10미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 5~8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원 2026타경5654 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음.

말소기준권리: 2026년 6월 11일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시 결정 등기 (말소 예정).

채권자: 서OOOOOOOOOO (강제경매 신청 채권자)

등기부상 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2020.06.02.)

* 주택 임차권 (한국토지주택공사, 110,895,000원, 2025.02.18. 말소 예정)

* 강제 경매 (서울보증보험, 117,062,584원, 말소기준권리)

임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험 주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 110,895,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-27

* 확정일자: 2023-01-05

* 배당신고일자: 2025-02-18

* 대항력: 없음

권리 인수 여부: 본 경매 물건은 특별 매각 조건에 따라 임차인(서울보증보험 주식회사)이 매수인에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 지역은 주거용 건물(아파트, 오피스텔, 다세대, 단독주택)과 더불어 상가 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 복합 상권입니다.

까치산역을 중심으로 한 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 배후 주거 단지 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

소규모 상업시설 및 주거지가 밀집한 전형적인 도심 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

교통: 5호선과 2호선 까치산역을 도보로 이용할 수 있으며, 인근 버스 노선 또한 다양하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

편의시설: 본건 소재지 주변으로 크고 작은 상점, 식당, 은행 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육시설: 주변에 서울신강초등학교, 화원중학교 등 교육 기관이 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

의료시설: 종합병원 및 의원 등 다양한 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용 제한: 본 건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 법적 제한이 따를 수 있습니다.

작은 면적: 전용 면적이 13.79㎡(약 4.6평)으로 매우 협소하여, 실거주 목적보다는 임대 수익 또는 투자 목적으로 접근 시 고려사항이 될 수 있습니다.

공항 영향권: 공항과 인접한 지역 특성상 소음 등 공항 관련 영향이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 강제 경매 건으로, 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 아파트(도시형생활주택 원룸형)입니다.

까치산역 역세권이라는 입지적 장점과 함께, 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없는 점이 특징입니다.

다만, 매우 작은 면적과 공항 관련 구역 지정 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

전반적으로 소액 투자로 접근 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 5호선, 2호선 까치산역 인근으로 교통 여건이 뛰어납니다.

간결한 권리관계: 임차인의 대항력 포기 조건으로 별도의 인수 부담이 없습니다.

활발한 주변 상권: 주거와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 소형 주택의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

합리적 감정가: 78,000,000원의 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 본 물건의 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

감정가 78,000,000원을 기준으로 시장 조사, 유사 물건 시세, 현장 조사 결과, 응찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건과 같이 소형 면적 물건의 경우, 실수요자 또는 1인 가구 대상 임대 수익률을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.