나이스옥션 법원경매 밀양 2023타경2041 [1] 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 1130-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2023.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 공히 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 소재 평지공동딸기집하장 남서측
인근에 위치하며 주위는 농촌주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 접근 가능하며 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1 토지

부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

- 일련번호 3 토지

사다리형 평지로서 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 공히 동측으로 폭 3M-4M 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 일련번호 1 토지

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 문화재보존영향 검토대상구역<경상남도 문화재보호 조례>, 배
출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>.

- 일련번호 3 토지

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소
산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화
재보존영향 검토대상구역<경상남도 문화재보호 조례>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,

외벽 : 벽돌, 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 실크벽지, 미송루바, 자기질타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 목재여닫이문, 하이샷시 (로이)복층강화유리
이중창호, 알루미늄 및 목재이중창호.

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 기름보일러난방설비, LPG가스주방설비, 신발장, TV공시청
설비, DATA설비, 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도", "건물개황도", "사진" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 임대관계는 없이 소유자의 가족이 거주하고 있는 것으로 소유자의 가족
(남편)으로 부터 조사됨.

- 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-3,3-1~3-4) 포함. 제시외 건물(3-1~3-4)는 2분의 1 지분이 아닌 전체를 매각하며, 평가금액 또한 전체를 기준으로 산정한 금액임. [목록3] 지분매각, 공유자 우선매수는 행사할 수 없음. [목록3] 토지의 남측 일부를 남측으로 접한 1132번지 토지와 건물의 소유자이며 본건 토지의 공유지분권자인 송흥재가 점유하고 있는 것으로 조사됨(감정평가서 참조). [목록1] 토지상의 조경석과 연산홍 등 수목은 토지에 포함 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 밀양지원 2023타경2041 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 1130-2번지 (신주소: 명례중앙길 12-4)

물건종별: 단독주택

감정평가액: 154,877,440원

토지 면적: 총 542.00㎡ (약 163.96평) / 건물 부지 일부 439.5㎡ (약 132.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 99.18㎡ (약 30.00평)

건물 제시외 면적: 232.10㎡ (약 70.21평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 밀OOOOOOOO

건물 사용승인일: 2001년 9월 29일

1.1. 입지조건

본건 토지는 경상남도 밀양시 하남읍 명례리 소재 평지 공동 딸기집하장 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농촌 주택 및 농경지로 형성된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로는 폭 3~4m 정도의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1. 토지 이용 및 환경

* 일련번호 1 토지: 부정형 평지로서 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3 토지: 사다리형 평지로서 창고 부지로 이용 중입니다.

* 주위 환경은 주로 농촌 주택과 농경지가 혼재된 조용한 농촌 마을 형태입니다.

* 토지 이용계획 상 계획관리지역, 자연취락지구 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

1.1. 2. 건물 상세

* 구조: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물

* 외벽: 벽돌, 시멘트 몰탈 미장 위 수성 페인트

* 내벽: 실크벽지, 미송 루바, 자기질 타일, 액체 방수 보호 몰탈 위 벽 타일

* 바닥: 장판, 폴리싱 타일, 액체 방수 보호 몰탈 위 바닥 타일

* 창호: 철재, 목재, 하이샷시(로이) 복층 강화유리, 알루미늄 및 목재 이중창호 등

* 이용 상태: 단독주택 (방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등)

* 설비 내역: 위생 설비, 급배수 설비, 기름 보일러 난방 설비, LPG 가스 주방 설비, 태양광 발전 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 등은 별도 확인 필요)

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.02.09. 밀양중앙새마을금고 근저당권)

* 현재 등기부상 모든 권리는 말소 예정이나, 경매 진행 과정에서 변경될 수 있으므로 최종 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 등기부상 총 채권액 합계: 228,132,608원

* 건물 등기부상 총 채권액 합계: 228,132,608원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 내 소유자의 가족(남편)이 거주하고 있는 것으로 조사되었으며, 별도의 임대 관계는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권 분석

본건은 밀양시 하남읍 명례리의 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설보다는 농경지 및 주택 위주의 한적한 환경입니다. 따라서 일반적인 상업적 상권 분석보다는 지역의 특성과 주변 토지 이용 현황을 고려한 분석이 중요합니다.

1.4. 생활 정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 북동측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의 시설보다는 농촌 지역의 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수: 본건은 공유자 우선매수 신고가 있는 물건으로, 최고가 매수 신고인이 있더라도 기존 공유자가 동일한 가격으로 우선 매수할 수 있습니다. (단, [목록3] 지분매각 건에 대해서는 공유자 우선매수 행사 불가)

* 제시외 건물 포함 매각: 제시외 건물(1-1~1-3, 3-1~3-4)이 포함되어 매각됩니다. 특히, 제시외 건물(3-1~3-4)은 지분이 아닌 전체가 매각 대상이며, 평가 금액도 전체 기준으로 산정되었습니다. 이는 권리 관계 및 실제 이용 시 추가적인 검토가 필요함을 의미합니다.

* 공유지분권자 점유: [목록3] 토지의 남측 일부는 남측으로 접한 1132번지 토지 및 건물의 소유자이자 본건 토지의 공유지분권자인 송흥재가 점유하고 있는 것으로 조사되었습니다. (감정평가서 참조) 해당 점유자에 대한 명확한 권리 관계 및 명도 가능성을 사전 조사해야 합니다.

* 수목 및 조경석 포함: 토지상의 조경석과 수목(연산홍 등)은 토지에 포함되어 평가되었습니다.

* 토지 이용계획 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외에 다양한 제한사항(가축사육제한, 문화재보존영향, 배출시설설치제한, 공장설립제한 등)이 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오 시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 직접적으로 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 밀양시 하남읍 명례리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 상당한 면적의 제시외 건물(창고 등)을 포함하고 있습니다. 감정가는 1억 5천여만 원 수준이나, 총 채권액이 2억 2천여만 원에 달하며, 주변 유사 물건의 시세 대비 감정가가 낮게 형성된 것으로 보입니다. 공유자 우선매수 신고와 공유지분권자(송흥재)의 점유 등 권리 및 명도 관련 리스크가 존재하지만, 제시외 건물의 포함 및 일괄 매각 조건은 잠재적 가치를 높일 수 있는 요소입니다. 특히, 제시외 건물(3-1~3-4)은 전체를 매각한다는 점이 특징적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (542㎡ / 약 164평): 향후 건축 또는 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 상당한 면적의 제시외 건물 포함: 창고 등 추가적인 활용 가능성이 있습니다. 특히, 제시외 건물 3-1~3-4는 지분 매각이 아닌 전체 매각이라는 점에서 주목할 만합니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮을 가능성이 있어, 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 조용한 농촌 환경: 전원생활이나 세컨하우스 용도로 활용하기에 적합합니다.

* 토지 이용계획 상 건부지 및 창고 부지 활용 가능: 현재 이용 상태와 유사한 용도로의 활용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 154,877,440원입니다. 주변 유사 물건의 매매 사례를 종합적으로 분석한 결과, 토지 면적 542㎡(약 164평)와 건물 면적 99.18㎡(약 30평), 그리고 상당한 면적의 제시외 건물을 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

* 유사 물건 분석:

* 하남읍 명례리 내 492㎡ 토지에 단독주택(2019년도 올수리)이 198,000,000원에 거래된 사례가 있습니다 (결과 참조).

* 하남읍 명례리 내 562㎡(170평) 토지/99㎡(30평) 건물 단독주택(계약완료) 사례가 있습니다 (결과 참조).

* 하남읍 내 320평(약 1056㎡) 토지가 전원주택 신축 가능 조건으로 220,000,000원에 매물로 나온 사례가 있습니다 (결과 참조).

이러한 주변 시세와 본건의 넓은 토지 면적, 제시외 건물 포함 여부, 그리고 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점을 감안할 때, 본건의 적정 가치는 약 170,000,000원 ~ 220,000,000원 사이로 추정됩니다.

다만, 공유자 우선매수 신고 및 송흥재씨의 점유 등 명도 관련 리스크, 그리고 제시외 건물(3-1~3-4)의 전체 매각 조건 등 특수성을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 권리 분석 및 명도 가능성, 제시외 건물에 대한 정확한 가치 평가를 기반으로, 보수적으로 접근하여 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (공유자 우선매수자의 존재 여부 및 실제 응찰 경쟁률에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.