나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경2079 [1] 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 213-19 레이크힐스부곡골프텔 지하층비1호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①~⑫는 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 소재 '부곡버스터미널' 북서측 인근에 위치
하는 토지로서 주위는 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 온천관광단지로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

일단의 토지 기호 ①~⑫ 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통
상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 ①~⑫는 인접지와 대체로 등고 평탄한 12필지 일단의 부정형 토지로서 '상업용 건부지'
상태임.

인접 도로상태

기호 ①~⑫ 12필지 일단의 토지 남측 및 남북측 중앙으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 ①

도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립
승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>.


- 기호 ②,③,④

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접합), 가축사육제한
구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광
진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>.

- 기호 ⑤,⑥,⑦,⑧,⑪

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>.

- 기호 ⑨.⑫

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-12
-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>,
온천원보호지구<온천법>.

- 기호 ⑩

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-12-29)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>.

제시목록 외의 물건

- 기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로
실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 매각 대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우
토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑨,⑩ 지상에 각각 후첨‘사진용지’와 같이 이동식 화장실, 컨테이너 소재하나
이전이 용이함을 이유로 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타

- 본건은‘평가명령서’상 집합건축물 185개호이나‘일반건축물대장’상 2023.11.15. 건축물
대장 합병(집합건축물에서 일반건축물로 합병)되어 기준시점 현재 토지건물 상태인 것으로
확인되는 바 집합건축물이 아닌 토지건물을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 본건을 토지건물 기준으로 평가함에 따라 후첨‘토지 감정평가명세표’에 평가명령서 상
대지권에 해당하는 토지 12필지는‘기호 ①~⑫’, 일반건축물은‘기호 ⑬’으로 평가목록
재사정 후 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①~⑫는 12필지 일단의‘상업용 건부지’로 이용중이며 각 필지는 용도상 불가분의
관계에 있다고 판단되는 바 일단지를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①은 둘 이상의 용도지역(일반상업지역, 자연녹지지역)에 해당하는 토지이나‘자연
녹지지역’에 해당하는 부분이 미미한 바 주된 용도지역인‘일반상업지역을 기준으로
평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑥,⑧ 지상에 소재하는 관정은‘광천지’의 성격 상 토지에 포함하여 평가하였으니
참고하시기 바람.


- 기호 ①~⑫ 지상에 소재하는 조경수, 조경시설 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라
토지가격에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①~⑫는 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는
지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할
수 있으니 참고하시기 바람.

- 기호 ①~⑫ 전반에 생활 쓰레기 다수 적치되어 있으니 참고하시기 바람.

- 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 기호 ① 남측 중앙에 소재하는 토지 2필지(경상남도
창녕군 부곡면 거문리 213-27, 213-28)는‘등기사항전부증명서’상 타인 소유로 확인되는
바 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ⑬ : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층, 옥탑1층 건으로

외 벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 판넬붙임 등 마감.
내 벽 : 몰탈 위 페인팅, 타일붙임, 벽지도배, 인테리어 등 마감.
창 호 : 샤시창호임.
바 닥 : 석재타일 깔기, 카페트 깔기 등 마감.

이용상태

'휴양콘도미니엄' 상태임.

설비내역

공동 승강기설비, 소화전 설비, 제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

기호 ⑬ 중 옥탑1층(교환실,기계실(2007.07.03.))은 일반건축물대장 상 면적(16.78㎡)과
실측면적(약 45.82㎡)이 다소 상이한 바 평가목적을 고려 실측면적을 기준으로 평가하였으니
참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타

- 기호 ⑬ 북측 별관 2층은 중층 구조(후첨‘지적 및 건물개황도',‘사진용지’ 참고)로
확인되는 바, 기호 ⑬ 가격 산정시 이점을 감안하여 평가하였으니 참고하시기 바람.

- 기호 ⑬ 내부에 생활 쓰레기 다수 적치되어 있으며, 누수 부분 다수 소재하는 것으로
확인되오니 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1~1-6) 매각 포함. 집합건축물 185개호이나 '일반건축물대장'상 2023.11.15. 건축물대장 합병(집합건축물에서 일반건축물로 합병)되어 기준시점 현재 토지건물 상태인 것으로 확인되는 바 집합건축물이 아닌 토지건물을 기준으로 평가함. 부곡면 거문리 213-24, 213-26 지상에 소재하는 관정은 '광천지'의 성격상 토지에 포함하여 평가함. 부곡면 거문리 214-1, 214-3 지상에 이동이 용이한 이동식 화장실, 컨테이너 소재하나 매각 제외. 본건 지상에 소재하는 조경수, 조경시설 등은 토지가격에 포함하여 평가함. 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). 건물 옥탑 1층(교환실,기계실(2007.07.03.))은 일반건축물대장상 면적(16.78㎡)과 실측면적(약 45.82㎡)이 다소 상이함. 건물 북측 별관 2층은 중층 구조로 확인되는 바 이점을 감안하여 평가함. 본건 지상에 생활쓰레기 다수 적치되어 있으며, 건물 내부에 누수 부분 다수 소재하는 것으로 확인됨. 부곡면 거문리 213-19 남측 중앙에 소재하는 토지 2필지(부곡면 거문리 213-27, 213-28)은 '등기사항전부증명서'상 타인 소유로 확인되어 평가 제외함. 별지와 같이 2026.1.9.자 사실조회회신에 의하면 본건은 관광사업시설에 해당하며, 경매로 취득한 매수인이 관광진흥법 제8조 제2항에 의해 소유자(관광사업자)와 공유자 또는 회원 간에 약정한 권리 및 의무 사항을 승계하는지 여부에 대하여 문화체육관광부령에 정하는 주요한 관광사업 시설의 전부를 인수한 자는 관광사업자의 지위, 관광사업자와 소유자 등 또는 회원 간에 약정한 권리 및 의무사항을 승계하여 함(단, 본건의 지위승계와 관련하여 현재 법적으로 다툴만한 소지가 있으므로 관련 소송 결과를 바탕으로 승계 여부를 판단하여야 하고, 본건의 권리 및 의무사항의 내용을 구체적으로 확인할 수 없음), 과거 및 현재 수차례의 행정처분 이력이 있음(2026.1.9.자 사실조회회신 참조), 휴업 또는 폐업이나 등록취소가 된 이후에도 경매로 취득한 매수인이 위 '2항'에 의한 승계가 되는지 여부에 대하여 현재 레이크힐스리조트는 행정상 폐업 상태가 아니며 일반적으로 관광사업을 영위할 의사가 없다면 경매로 시설을 취득하고 지위승계를 통해 회원과의 권리관계를 정리한 후 폐업 절차를 진행해야 할 것으로 판단됨, 구체적인 내용은 창녕군 관광체육과(055-530-1523)에 반드시 문의바람. 본건의 경우 등기사항전부증명서상 부동산의 표시와 건축물대장상 건물의 표시가 상이하여 일치시켜야 하지만 부동산등기법 제42조 제1항에 따라 합병 제한 사유(각 호수별 압류가 동일하지 않음)가 존재하여 합병등기가 불가하므로 매수인은 이 부분을 감안하여 입찰시 확인 요망(이전등기촉탁시 추가비용 발생 여부 등 확인).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경2079 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건현황

소재지: 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 213-19 레이크힐스부곡골프텔 지하층비1호

용도: 숙박시설

감정가: 6,763,614,136 원

토지면적: 10,866.40 ㎡ (약 3,287 평)

건물면적: 11,606.22 ㎡ (약 3,511 평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 10층, 옥탑1층

특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변환경및교통

위치: 경상남도 창녕군 부곡면 거문리 213-19번지에 소재하며, 부곡버스터미널 북서측 인근에 위치.

주위환경: 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 온천관광단지로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 일대 토지까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려 시 교통 상황은 보통 수준임.

2.2. 토지이용및도로

토지이용상태: 인접 토지와 대체로 등고 평탄한 12필지 일단의 부정형 토지로 '상업용 건부지' 상태로 이용 중.

도로상태: 토지 남측 및 남북측 중앙으로 아스콘 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이함.

토지 용도지역: 도시지역, 일반상업지역, 자연녹지지역, 방화지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 관광지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 온천원보호지구 등 복합적인 용도지역에 해당함.

2.3. 주변시설

부동산은 온천 관광단지 내에 위치하여 관광 및 숙박 관련 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됨.

제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없음. 인근 시설에 대한 추가적인 현장 조사를 통해 혐오시설 유무를 확인하는 것이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 을13 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2019.09.04.접수, 1,209,000,000원)

기타 권리: 다수의 근저당권 및 압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재함.

등기부채권 총액: 약 9,728,510,000원

3.2. 임차인현황

임차인 보증금 합계: 0원

특이사항: 대항력 있는 임차인이 소재하나, 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상인 점을 고려하여 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 파악해야 함. 금액이 미상인 임차인이 있는 경우, 인수 여부와 관계없이 권리관계 확인 및 잠재적 변수에 대한 주의가 필요함.

3.3. 특수물건정보

공유자 우선매수신고: 본건에 대하여 공유자의 우선매수 신고가 있었으며, 낙찰 시 공유자가 우선적으로 매수할 권리가 있음.

대항력있는임차인: 앞서 언급된 바와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임 등 상세 내역을 반드시 확인해야 함.

공동담보: 본건은 공동담보로 제공된 것으로 보이며, 이로 인한 채권 관계가 복잡할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 건물용도및현황

본건은 숙박시설로 사용되고 있으며, 건물은 철근콘크리트조의 지하 1층, 지상 10층, 옥탑 1층 규모를 갖추고 있음.

건축물대장상 집합건축물에서 일반건축물로 합병된 이력이 있으며, 평가 기준 시점 현재 토지건물 상태를 기준으로 평가되었음.

주요 용도는 숙박시설(호텔/콘도)로 추정되며, 총 연면적 약 19,678.734 m² (약 5,953 평) 규모의 대형 시설임.

4.2. 관광사업시설로서의 특징

본건은 관광사업시설에 해당하며, 경매 취득자는 관광진흥법에 따라 기존 사업자와 약정한 권리 및 의무 사항을 승계할 수 있음.

다만, 지위 승계와 관련하여 법적 다툼의 소지가 있으며, 구체적인 내용은 문화체육관광부와 창녕군 관광체육과에 문의하여 명확히 확인할 필요가 있음.

과거 및 현재 행정처분 이력이 다수 존재하며, 이에 대한 상세 내용을 반드시 확인해야 함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및입지

부동산 소재지 인근은 온천 관광단지로 관광객 및 방문객 유입이 많을 것으로 예상됨.

다양한 숙박시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 건물관리상태

건물 내부에 생활 쓰레기가 다수 적치되어 있고, 누수 부분도 다수 확인된다는 점은 취득 후 즉각적인 관리가 필요함을 시사함.

이는 부동산의 가치 및 사용 가능성에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 수리 및 관리 비용 발생 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적및행정적리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임 미상으로 인해 낙찰 후 인수해야 할 금전적 부담이나 법적 분쟁의 가능성이 있음.

* 공유자 우선매수: 낙찰 시 공유자가 우선 매수할 경우 매수 기회를 잃을 수 있음.

* 관광사업시설 관련 법규: 관광사업자 지위 승계, 회원 권리/의무 승계 등 복잡한 법률적 문제가 있으며, 행정처분 이력 등도 확인이 필요함.

* 건물/토지 표시 상이 및 합병 불가: 부동산 등기부와 건축물대장의 불일치로 인해 합병 등기가 불가능하며, 이는 향후 재산권 행사나 매각 시 불리하게 작용할 수 있음. 이로 인한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 함.

6.2. 물리적상태및관리리스크

* 건물 내외부 상태: 생활 쓰레기 적치 및 누수 등 건물 노후화 및 관리 부실 흔적이 있어 상당한 수리 및 복구 비용이 예상됨.

* 지적경계 불분명: 정확한 지적 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 이에 따라 실제 이용 상황이 달라질 수 있음.

7. 종합의견

본건은 온천 관광단지 내 대규모 숙박시설로서 관광 활성화 시 잠재적인 가치가 있을 수 있으나, 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있음.

특히 대항력 있는 임차인의 존재, 공유자 우선매수권, 관광사업시설로서의 복잡한 법규 및 행정 처분 이력, 건물 및 토지의 물리적 하자 및 법적 표시 상이 등은 취득 후 상당한 주의와 추가적인 시간 및 비용 투자를 요구함.

권리 관계가 복잡하고 물건의 현 상태가 양호하지 않아, 전문적인 법률 및 부동산 컨설팅을 통한 철저한 사전 조사가 필수적이며, 신중한 접근이 요구되는 물건임.

8. 투자포인트

* 온천 관광지 내 대규모 숙박시설이라는 입지적 장점.

* 경매 물건으로 시세 대비 저가 매수의 기회.

* 향후 지역 관광 활성화 시 가치 상승 기대.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 6,763,614,136원입니다.

제공된 정보만으로는 권리관계, 임차인 현황, 건물 상태, 법적 문제 등에 대한 상세한 조사가 이루어지지 않았으므로, 정확한 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

입찰 희망자는 반드시 현장 답사를 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 임차인과의 협상, 필요한 수리 및 관리 비용, 제반 법규 검토 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 물건은 리스크 요인이 많아 경험이 부족한 일반 투자자에게는 권장하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.