나이스옥션 법원경매 밀양 2024타경10483 [1] 경상남도 밀양시 부북면 가산리 283 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암감정 · 평가일 2024.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 부북면 가산리 소재‘가산마을’내에 위치하고 있으며, 주변은 단독
주택 및 나지, 농경지 등으로 형성된 농촌취락지대임.

교통상황

본건까지 차량 등의 원활한 접근은 어려우며, 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을
고려시 전반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 자체지반 대체로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현황 주거용건부지 등으로
이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 약 2∼3미터 내외의 진입도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말
양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가
기재>단독주택용지(건폐율60, 용적율150)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 토지는 서측 등 인접지와의 지적경계가 일부 불분명한 바 본건 토지의 정
확한 위치 및 인접지와의 경계구분 등은 전문지적경계측량을 통하여 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1. 경량철골구조 및 목조 판넬위 아스팔트싱글지붕 및 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 사이딩판넬마감 등,
내 벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등,
바 닥: 장판지깔기 및 일부 타일마감 등,
창 호: 샷시창구조임.

이용상태

일부 주택 및 보일러실 등으로 이용중이고, 일부 필로티 형식의 옥외휴게실로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급,배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

기호1 건물은 공부상 구조 및 용도가 ‘경량철골구조 판넬지붕 소매점’ 이나 현황 한 동의
건물이 둘 이상의 용도로 이용중이고, 용도별로 구조가 상이한 바 일부는‘경량철골구조 판
넬위 아스팔트싱글지붕 주택 및 보일러실 등’이고, 일부는 필로티 형식의 목조 판넬지붕 옥
외휴게실’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건은 현장조사시 폐문부재 및 시건장치로 인하여 내부확인이 곤란하여 건축물
현황도 및 외부관찰사항, 본건의 인터넷 방매자료상 내부 사진 등을 참조하여 평가하였
는 바 경매입찰시 내부구조 및 이용상황, 내부 하자여부 등은 재확인하시기 바람

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 및 공작물(1-2) 포함. [목록2] 토지 일부 지상에 소재하는 제시외 수목 및 잔디, 목재 울타리 등은 토지에 포함 평가함. [목록2] 토지 서측 등은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조). [목록1] 건물은 공부상 구조 및 용도가 '경량철골구조 판넬지붕 소매점'이나 현황 한동의 건물이 둘 이상의 용도로 이용 중이고, 용도별로 구조가 상이한 바 일부는 '경량철골구조 판넬위 아스팔트싱글지붕 주택 및 보일러실 등'이고, 일부는 필로티 형식의 '목조 판넬지붕 옥외휴게실'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2024타경10483 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 부북면 가산리 283

용도: 제1종근린생활시설 (주택, 옥외휴게실 등 현황 복합 용도)

감정가: 120,270,620원 (일억 이천이십칠만 육백이십원)

토지면적: 311.00㎡ (약 93.95평)

건물면적: 96.56㎡ (약 29.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동래농업협동조합

주요 건물 정보 (건축물표제부 기준)

건축구조: 경량철골구조, 목조 (일부)

건축물용도: 제1종근린생활시설 (공부상), 현황 복합 용도 (주택, 보일러실, 옥외휴게실)

건축일자: 2014년 10월 23일 (사용승인일)

건물층수: 지상 1층

지붕: 판넬지붕, 아스팔트싱글지붕 (일부)

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 부북면 가산리 소재 ‘가산마을’ 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 나지, 농경지 등이 혼재된 농촌 취락지대입니다.

차량의 원활한 접근성은 다소 어렵다고 평가되나, 동측으로 약 2~3미터 내외의 진입도로에 접해 있습니다. 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역(소, 젖소, 말, 양, 염소, 사슴, 메추리, 닭, 오리, 돼지, 개)에 해당됩니다. 또한, 단독주택용지로서 건폐율 60%, 용적률 150%가 적용됩니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2017년 3월 9일 접수된 동래농업협동조합의 근저당권(채권액 54,000,000원)입니다. 본 경매 절차(2024타경10483) 또한 동래농업협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악되며, 말소기준권리 및 그보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 농촌 취락지대에 위치하여 활발한 상업 활동이 이루어지는 도심 상권과는 거리가 있습니다. 주변에는 단독 주택 및 농경지가 분포하고 있으며, ‘제1종근린생활시설’ 용도의 건물이나 현황은 주택, 보일러실, 옥외휴게실 등으로 복합 사용되고 있습니다. 따라서 지역 주민의 생활 편의를 지원하는 소규모 근린생활시설로서의 기능은 일부 가능하나, 대규모 상업시설로서의 잠재력은 낮다고 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 본건은 가산마을 인근 농촌 지역에 위치하며, 조용하고 한적한 환경입니다.

* 차량 접근이 용이하지 않으나, 동측으로 약 2~3미터 도로에 접해 있습니다.

* 밀양시 시내까지는 약 10분 거리에 위치하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 주변에 주택 및 농경지가 분포하고 있어 전원생활 또는 주말 주택 용도로 활용될 수 있습니다.

* 인근에 저수지(퇴로저수지, 가산저수지) 등이 있어 자연 환경이 우수합니다.

혐오시설 정보:

* 주변에서 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 밀양시 생활폐기물 소각시설이 무안면에 위치하고 있으나, 본건 소재지와는 상당한 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 용도의 복합성: 공부상 ‘소매점’으로 등재되어 있으나, 현황은 주택, 보일러실, 옥외휴게실 등으로 복합 용도이며 구조 또한 상이하여 추후 행정 처리 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 토지의 서측 등 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여, 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

* 접근성: 차량 접근이 원활하지 않아 불편함이 있을 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문 부재 및 시건장치로 인해 내부 확인이 곤란하여, 경매 입찰 시 내부 구조, 이용 상황, 하자 여부 등을 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임차인이 있을 경우 보증금 및 차임 등 인수 조건이 없을 것으로 예상되나, 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 공작물: 제시외 건물(1-1), 공작물(1-2), 수목, 잔디, 목재 울타리 등이 토지/건물에 포함 평가되었으나, 별도 명확한 평가나 상태 파악은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 부북면의 농촌 지역에 위치한 근린생활시설입니다. 토지 면적은 약 94평, 건물 면적은 약 29평으로, 주택 및 옥외 휴게실 등으로 복합 활용 중입니다. 경매 사건으로는 동래농업협동조합의 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지역 내에서 전원생활을 즐기거나, 주말 주택, 소규모 창고 또는 작업 공간 등으로 활용할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물의 복합 용도, 불분명한 지적 경계, 차량 접근성 문제, 내부 상태 미확인 등은 투자 전 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 임대 관계가 미상인 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌지역의 토지 가치: 개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 활용 가능성: 주택, 근린생활시설, 소규모 작업 공간 등 다양한 용도로 활용할 수 있는 유연성이 있습니다.

* 상대적으로 낮은 감정가: 지역 내 유사 부동산 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회입니다.

* 자연 친화적 환경: 주변의 우수한 자연 경관과 조용한 환경은 전원생활을 추구하는 투자자에게 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 현재 시세, 유사 물건 거래 사례, 현장 조사 결과, 향후 개발 가능성, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어려우므로, 전문가와의 상담 및 추가적인 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.