나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1316 [1] 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 1004 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 소재 "가용죽청농공단지" 내에 위치한 부동산이며, 주위환경은 제조공장, 양어장, 관공서 등이 소재하는 해안 농공단지임.

교통상황

본건까치 차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 국도(제13호선)이 소재하는등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 평탄한 부정형의 토지이며 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

북서측과 북동측으로 아스콘포장 중로에 접하며, 서측으로 진출입로가 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한), 농공단지

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서,
(1층 동측 일부 및 2층 부분은 일반철골구조 판넬지붕)
외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 판넬 등,
내벽: 우레탄판넬 및 단열재 마감 등,
바닥: 콘크리트 및 에폭시 마감 등임.

기호(3-나): 일반철골구조 경사지붕 단층 건물로서,
벽체: 판넬 등,
바닥: 에폭시 마감 등임.

기호(4-다): 일반철골구조 경사지붕 2층(중2층 구조) 건물로서,
벽체: 판넬 등,
바닥: 에폭시 마감 등임.

기호(5-라): 일반철골구조 경사지붕 2층 건물로서,
벽체: 판넬 등,
내벽: 인테리어 및 벽지 마감 등,
바닥: 타일 붙임 및 장판 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘크리트구조 평스라브지붕 2층 건물로서, (1층 동측 일부 및 2층 부분은 일반철골구조 판넬지붕) 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 판넬 등, 내벽: 우레탄판넬 및 단열재 마감 등, 바닥: 콘크리트 및 에폭시 마감 등임. 기호(3-나): 일반철골구조 경사지붕 단층 건물로서, 벽체: 판넬 등, 바닥: 에폭시 마감 등임. 기호(4-다): 일반철골구조 경사지붕 2층(중2층 구조) 건물로서, 벽체: 판넬 등, 바닥: 에폭시 마감 등임. 기호(5-라): 일반철골구조 경사지붕 2층 건물로서, 벽체: 판넬 등, 내벽: 인테리어 및 벽지 마감 등, 바닥: 타일 붙임 및 장판 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

기호(2-가) 1층: 냉장/냉동/상온 창고, 2층: 기계실임.

기호(3-나): 공장(건조실 등)임.

기호(4-다) 1층: 공장(선별장 등), 2층: 공장(자재 가공 등) 및 창고임.

기호(5-라) 1층: 사무실, 2층: 숙소 및 관리사임.

이용상태

기호(2-가) 1층: 냉장/냉동/상온 창고, 2층: 기계실임. 기호(3-나): 공장(건조실 등)임. 기호(4-다) 1층: 공장(선별장 등), 2층: 공장(자재 가공 등) 및 창고임. 기호(5-라) 1층: 사무실, 2층: 숙소 및 관리사임.

설비내역

기호(2-가): 전기/조명설비, 건물 상부간 차광막시설 등, 기호(3-나): 전기/조명설비 등, 기호(4-다): 전기/조명설비 등, 기호(5-라): 전기/조명설비, 위생설비, 냉/난방설비 등을 갖추었음.

설비내역

기호(2-가): 전기/조명설비, 건물 상부간 차광막시설 등,

기호(3-나): 전기/조명설비 등,

기호(4-다): 전기/조명설비 등,

기호(5-라): 전기/조명설비, 위생설비, 냉/난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 목록1. 지상의 제시외 건물(1-1, 1-2) 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 매각 포함
2. 목록1. 지상 소재 컨테이너 2동, 별지 기계기구 목록에서 제시되지 않은 일부 제조설비, 지게차, 스틸파렛트(트레이), 물탱크 등의 기계기구 및 사무용품, 가전기기, 컨테이너박스, 기타자재 등은 매각 제외
3. 양도담보권자 소유에 속하는 제시외 기계·기구(22, 23) 매각 제외
4. 분리가 곤란함에도 불구하고 양도담보가 설정된 기계·기구를 제외한 본건 기계기구만의 감정평가액을 반영함
5. 목록1.은 완도군 환매특약이 등기되어 있으나 완도군은 환매권 행사계획이 없다고 회신함(완도군 회신서 참조)
6. '주식회사 완도 글로벌'이 2025. 11. 20.에 유치권 신고서를 제출하였으나 유치권 성립여부는 불분명함. 신청채권자가 2025. 12. 16.에 위 유치권 신고는 유치권의 성립요건에 부합할 요소가 전혀 없는 상황임에도 문서의 제목만 유치권 신고서로 표시하여 신고 한 것으로 매각물건의 정당한 가치를 해할 수 있고 손해를 유발할 수 있는 행위라는 이유가 기재된 유치권 배제신청서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경1316 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 죽청리 1004

용도: 공장

감정가: 4,335,294,930 원

토지면적: 5019.40㎡ (약 1518.7 평)

건물면적: 2705.58㎡ (약 818.4 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유치권, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 건은 전라남도 완도군 완도읍 죽청리에 위치한 "가용죽청농공단지" 내에 자리 잡고 있습니다. 주위 환경으로는 다양한 제조 공장, 양어장, 관공서 등이 혼재된 해안 농공단지입니다.

차량 접근이 용이하며, 서측 인근에 국도 13호선이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 현재 공업용으로 이용 중입니다.

북서측 및 북동측으로는 중로 3류(폭 12m~15m) 아스콘 포장 도로에 접해 있으며, 서측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지는 계획관리지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 젖소/닭/오리/개/돼지 제한), 농공단지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2020년 1월 16일 접수된 신한은행 근저당(을1)입니다. 이에 따라 해당 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약에서 확인된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 완도군 (2018.01.22.)

* 소유권이전: 주식회사함지박 (2020.01.16., 환매특약부 매매)

* 근저당: 신한은행 (5.64억, 37.8억), 김승미 (3.6억), 배윤수 (3.445억), 한국전력공사 (2억, 공동담보)

* 압류: 해남세무서장, 한국전력공사, 수협은행, 완도군, 국민건강보험공단

* 가압류: 한국전력공사, 수협은행

* 임의경매: 신한은행 (2024.05.28.)

* 근저당 일부 이전: 신용보증기금

건물 등기부 요약 역시 유사한 권리 관계를 나타내며, 말소기준권리는 2021년 6월 25일 접수된 신한은행 근저당(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 지상권 개요가 있으나, 현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

* 주식회사완도글로벌(대표 손 ) / 보증금 1,000,000,000원 / 차임 0원 / 대항력 없음 / 확정일자, 배당신고일자, 전입/사업일자 미상

4. 상권분석

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 죽청리에 위치한 농공단지 내 공장으로, 산업 활동을 중심으로 형성된 지역입니다. 주변에는 다른 제조 공장, 양어장, 관공서 등이 자리하고 있습니다.

최근 검색 결과에 따르면, 해당 지역 또는 인근에 폐기물 처리 시설, 폐기물 중간재활용 업체, 그리고 폐사어를 이용한 유기질 비료 공장 등이 운영되고 있거나 과거 운영된 이력이 있습니다. 이 중 일부 시설은 악취 발생이나 폐기물 관리법 위반 사례가 보도된 바 있어, 해당 산업단지의 환경적 특성과 잠재적 민원 발생 가능성을 인지할 필요가 있습니다. 또한, 죽청리 장보고 명예의 전당 인근의 오수처리시설 관리 부실 문제도 제기된 바 있어, 지역 내 환경 인프라 상태에 대한 주의 깊은 관찰이 요구됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 농공단지 내에 위치하여 일반적인 주거 편의시설보다는 산업 활동을 위한 기반 시설이 주로 갖추어져 있습니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 인근에 대규모 상업 시설이나 주거 단지가 밀집해 있지는 않을 것으로 예상됩니다.

다만, 주변 지역에서 악취 발생 가능성이 있는 시설(유기질 비료 공장 등)이 운영되고 있거나, 오수처리시설 관리 문제(죽청리) 등이 보고된 바 있어, 근로 환경 및 생활 환경 측면에서 일부 고려가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 여부 불분명: '주식회사 완도 글로벌'이 유치권 신고를 하였으나, 그 성립 여부는 불분명하며 신청 채권자는 유치권 배제 신청을 제기한 상태입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 환매특약 존재: 목록1에는 완도군과의 환매특약이 등기되어 있으나, 완도군 측에서 환매권 행사 계획이 없다고 회신하였습니다. 그러나 추후 상황 변화 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 환경 관련 민원 가능성: 검색 결과에 따르면, 해당 농공단지 내 또는 인근에서 악취 발생 시설(유기질 비료 공장 등) 운영, 폐기물 불법 처리 업체 적발, 오수처리시설 관리 부실 등 환경 관련 문제나 민원이 발생한 사례가 보고된 바 있습니다. 이는 향후 본 물건의 가치나 운영에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 제시외 물건 및 제외 물건 명확화: 본 매각에는 제시외 건물(1-1, 1-2) 및 공장/광업재단저당법상 기계·기구가 포함되나, 컨테이너 2동, 일부 제조 설비, 지게차, 스틸파렛트, 물탱크 등 특정 기계기구 및 자재 등은 매각 제외됩니다. 또한, 양도담보권자 소유의 특정 기계·기구(22, 23)도 제외되므로, 인수 대상 물건 범위를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 죽청리 농공단지 내 대규모 공장 용지로, 감정가는 높으나 여러 가지 잠재적 위험 요소를 내포하고 있습니다. 유치권 성립 여부의 불확실성, 완도군과의 환매특약 존재, 그리고 주변 환경 관련 민원 발생 가능성(악취, 폐기물 처리 등)은 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다. 또한, 매각에서 제외되는 기계 및 장비 목록을 정확히 파악하여 실제 인수 후 활용 가능한 자산을 명확히 해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 해안 농공단지 내 대규모 공장 부지로서, 특정 산업군의 생산 거점으로 활용 가능성이 있습니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하여 경매 절차 진행에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 높은 감정가에도 불구하고 유치권 미확정, 환경 관련 이슈, 일부 기계류 제외 등 여러 리스크를 안고 있습니다. 따라서, 낙찰 시 예상되는 총 취득 비용(낙찰가 + 인수 부담금 + 명도 비용 + 기타 부대 비용)을 면밀히 산정하여 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 감정가(4,335,294,930원)를 기준으로, 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 인수 보증금은 없으나, 유치권의 성립 가능성 및 명도 과정에서의 변수 등을 고려할 때, 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사를 통한 건물 및 기계 설비 상태 확인, 예상되는 명도 비용 산출, 그리고 유치권 및 기타 권리 관계에 대한 추가적인 법률 검토를 거친 후 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.