나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50094 [2] 전라남도 해남군 현산면 구산리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1)-(3)은 전라남도 해남군 현산면 조산리 소재, 신풍마을 내에 위치하고
있으며, 본건 주위는 순수 농촌지대임.
일련번호(6)은 전라남도 해남군 현산면 황산리 소재, 황산마을 북동측 인근에 위치
하고 있으며, 본건 주위는 마을주변 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하고 일반적인 교통이용사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1)은 사다리형의 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호(2)는 부정형의 완경사지로서, 전으로 이용중임.
일련번호(3)은 부정형의 완경사지로서, 잡종지 및 일부 도로로 이용중임.
일련번호(6)은 사다리형의 평지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1)은 본건 북동측 및 남동측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(2)는 본건 남측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(3)은 본건 북서측 및 북동측으로 시멘트도로에 접해 있음.
일련번호(6)은 지적도상 맹지이나, 본건 남동측으로 비포장농로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(3) : 계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호(6) : 농림지역, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리,
개,돼지 사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든
가축 사육 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지
법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

일련번호(3)의 지목은 공부상 "전"이나, 현황 "전 및 잡종지, 일부 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 일련번호(1),(6)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상
김재봉氏임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 경량철골구조 판넬위아스팔트슁글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 싸이딩판넬 및 인슈판넬 마감
내벽 : 벽지 및 타일 등
창호 : 하이새시창
바닥 : 장판 및 타일 등

(나) 일반철골조 조립식판넬지붕 단층 건물로서,
벽체 : 판넬 마감
창호 : 하이새시창
바닥 : 콘크리트위페인트 마감

이용상태

기호(가) : 단독주택으로 이용중임.
기호(나) : 제2종근린생활시설(제조업소)로 이용중임.

설비내역

기호(가) : 일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
기호(나) : 일반적인 전기설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : 기호(가),(나)의 소유자는 등기사항전부증명서(2025년01월20일 열람)상
김재봉氏임.

물건 비고

1. 건물만의 매각. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 현황은 '창고'로 이용중이며 일부 파손상태임
2. 행정안전부 주소정책과-3470(2022.12.22.)호에 의거 '전남 해남군 현산면 입제길 60'으로 도로명주소 정정되었다는 2023.6.20.자 변동사항 있음(건축물대장 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경50094 (2)

소재지: 전라남도 해남군 현산면 구산리 550-3 (도로명주소: 전남 해남군 입제길 60)

용도: 공부상 제2종근린생활시설(제조업소), 현황 '창고' 이용 중

감정가: 32,181,500원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현산농업협동조합 (추정)

1.2. 건물 정보

건축구조: 일반철골구조 (조립식판넬지붕)

주요 용도: 제2종근린생활시설 (현황 창고)

건축일자: 2010.11.12 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 규모

건물면적: 99.02㎡ (약 29.95평)

건물지분: 99.02㎡

토지면적: 0.00㎡ (본건은 건물만 매각 대상이며, 토지 소유권은 별개임)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 관련 특이사항

매각대상: 건물만 매각

특이사항: 건물만 매각, 법정지상권 성립 여지 있음 (성립 여부 불분명)

주의사항:

* 건물만 매각. 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)이나, 현황은 '창고'로 이용 중이며 일부 파손 상태임.

* 도로명주소 정정: '전남 해남군 입제길 60' (2023.6.20.자 변동)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 현산면 구산리 신풍마을 내에 위치하며, 주위는 순수 농촌지대로서 농경지대가 인접해 있습니다. 제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으며 전형적인 농촌 지역의 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다. 본건 북동측, 남동측, 남측, 북서측으로 시멘트 도로가 접해 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기 현황

말소기준권리: 농업협동조합중앙회 가압류 (2024.07.08 접수)

주요 권리 사항:

* 소유권보존: 김해영 (2012.07.18)

* 소유권이전: 김재봉 (2025.01.13, 증여)

* 가압류: 현산농업협동조합 (2024.07.08, 금12,920,103원)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2024.07.08, 금21,088,999원)

* 강제경매: 현산농업협동조합 (2025.01.10)

채무총액: 34,009,102원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (법정지상권 성립 여지는 있으나, 그 성립 여부는 불분명함)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 현황

본건은 공부상 제2종근린생활시설(제조업소)로 등재되어 있으나, 현황은 '창고'로 이용 중에 있으며 일부 파손 상태입니다. 주변은 농촌지대이므로, 일반적인 상업시설로서의 가치보다는 창고 등 특정 용도로의 활용 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 농촌 마을 내에 위치하여 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 주변에 편의시설이나 교육시설 등은 구체적으로 명시되지 않았으며, 일반적인 농촌 생활 여건을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 문제

건물만 매각되는 물건으로, 건물을 위한 토지 사용 권리(법정지상권)가 성립할 수 있습니다. 그러나 본건의 경우, 법정지상권의 성립 여부가 불분명하여 추후 토지 소유자와의 법적 분쟁 또는 별도의 토지 사용료 지급 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 용도 불일치

현황 '창고'로 이용 중이며 일부 파손된 상태이므로, 수리 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 공부상 용도와 현황 용도가 달라 추후 용도 변경이나 건축물대장 정리에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

토지감정평가요항표에 따르면, 관련된 토지들은 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등의 규제가 적용됩니다. 비록 건물만 매각 대상이지만, 향후 토지 이용과의 연계성을 고려할 때 중요한 사항입니다.

6.4. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 미상으로, 인수 보증금이 0원이라도 점유 관계나 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군의 농촌 지역에 위치한 창고로, 건물만 매각되는 특성상 토지 사용 권리에 대한 법정지상권 문제가 가장 큰 위험 요소입니다. 현재 건물 상태 및 공부상 용도와의 차이도 고려해야 할 사항입니다. 다만, 이러한 위험 요소로 인해 감정가가 상대적으로 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 법정지상권 문제를 명확히 해결하거나 토지 소유자와 원만히 협의할 수 있다면 잠재적인 가치를 발휘할 수 있습니다. 신중한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 건물만 매각으로 인한 취득 기회: 토지 권리와 분리된 건물 취득이므로, 법정지상권 관련 불확실성 해소 시 가격 메리트 확보 가능.

* 창고 활용 가능성: 농촌 지역 특성상 물류, 보관 등 창고로서의 수요 충족 가능성.

* 잠재적 가치 상승: 건물 수리 및 법정지상권 문제 해결 시, 단순 창고 이상의 가치 창출 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 여부 불분명, 건물 일부 파손, 공부상 용도와 현황 불일치 등 다수의 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 예상 입찰가는 감정가(32,181,500원)를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 법정지상권 성립 가능성, 토지 사용료, 건물 수리 비용 등을 면밀히 파악한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 리스크를 감안하여 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 수 있으나, 이는 최저 입찰가이며 실제 입찰가는 시장 상황 및 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 명도 및 기타 부대 비용을 충분히 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.