나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [5] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 인접호수(501호)와 경계구분 없이 일괄하여 스터디카페(내부구조상 각 호실간 벽체로 구분되어 있으나 502호와 503호는 복도로 연결되어 있음)로 사용중임
2. 502호, 503호와 인접호수(501호)는 구조상 독립성을 일부 상실하였으나, 복원이 가능한 일시적인 것으로 조사됨(26.5.27.자 JHP감정평가사사무소 사실조회 회신서 참조)
3. 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50455 (5)

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 503호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 27.10㎡ (약 8.19평)

건물면적: 91.05㎡ (약 27.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리에 소재하며, 해남군청 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업지역으로서 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 남측과 동측으로 중로에 접한 중로각지의 장점을 가지고 있습니다. 또한 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

해당 지역은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로도 지정되어 있습니다.

해남읍 시내에 위치하여 군청, 시장 등 관공서와 편의시설 접근이 용이하며, 교통 상황은 양호한 편입니다. 주변에는 해남 아르떼 호텔, 해남 126 오시아노 호텔 등 숙박시설이 있으며, 지역 상권 활성화를 위한 다양한 노력이 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

*임차인 현황

- 임차인: 이수화 (이 )

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 2,500,000원

- 전입/사업일자: 2022-12-27

- 확정일자: 2024-11-07

- 배당신고일자: 2025-08-04

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

*등기부 요약

- 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 3,250,000,000원, 2018-04-25)

- 이후 등기된 권리(갑2 가압류, 갑3 압류, 갑6 가압류, 갑7 압류, 갑8 임의경매, 갑9 가압류)는 모두 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 4,601,279,932원

4. 상권분석

본건은 해남읍 중심 상업지역에 위치하여 근린생활시설, 시장, 관공서 등 다양한 시설이 밀집해 있습니다.

남측 및 동측으로 중로에 접한 코너 각지로서, 건물 가시성과 접근성이 우수합니다.

현재 인접 호수(501호)와 구분 없이 일괄하여 스터디카페로 사용 중이라는 점에서, 지역 내 특정 상업시설에 대한 수요가 있음을 시사합니다.

해남군은 지역 상권 활성화를 위해 다양한 노력을 기울이고 있으며, 이는 잠재적 상권 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

해남군청, 해남읍 시장 등 행정 및 편의시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

주변에 학교가 소재하여 학생 수요를 기대할 수 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

다양한 관광 명소(명량해상케이블카, 해남 공룡박물관, 땅끝전망대 등)가 있어 문화 및 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

*구조적 하자 및 복원 관련

- 인접 호수(501호)와 경계 구분 없이 일괄하여 스터디카페로 사용 중이며, 502호와 503호는 복도로 연결되어 있어 구분 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 502호, 503호와 인접호수(501호)는 구조상 독립성을 일부 상실하였으나, 복원이 가능한 일시적인 상태로 조사되었습니다. 복원 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다 [cite: original prompt].

- 본건 전용부분 및 공용부분(화장실 등)에서 벽체와 천장의 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 조사되어, 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있습니다. 이는 상당한 수리 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다 [cite: original prompt].

*채무 및 배당 관련

- 등기부채권 총액이 46억 원 이상으로 매우 높아, 낙찰 후 배당 과정에서 채권자 간 복잡한 이해관계가 얽힐 수 있습니다.

*기타

- 현재 조사된 바로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 해남읍 핵심 상업지역에 위치하고 중로 각지로서 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

그러나 인접 호수와의 통합 사용, 구조적 독립성 상실 가능성, 그리고 벽체 및 천장의 뒤틀림 및 누수 등 심각한 하자 존재는 큰 부담으로 작용합니다.

또한, 46억 원이 넘는 높은 채권 총액으로 인해 배당 및 명도 과정에서의 불확실성이 존재합니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 대상자로 파악됩니다.

물리적 하자 보수 및 관련 비용, 그리고 잠재적 채무 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해남군청 및 상업지역 인접: 행정, 금융, 상업 시설 접근성이 우수합니다.

* 중로 각지: 가시성과 접근성이 뛰어나 상가로서의 활용 가치가 높습니다.

* 개선 후 잠재적 가치: 구조적 문제 해결 및 리모델링 시 활용도 증대 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 스터디카페 등 특정 업종 수요: 해당 상권 내 관련 시설 수요가 있음을 방증합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 202,000,000원이지만, 본건의 경우 인접 호수와의 통합 사용, 구조적 하자(뒤틀림, 누수)로 인한 상당한 수리 및 복원 비용 발생이 예상됩니다. 또한, 46억 원 이상의 높은 채권 총액으로 인한 잠재적 위험 요소도 고려해야 합니다.

따라서, 위에서 언급된 제반 사항, 특히 수리 비용, 명도 비용, 그리고 예상되는 제세공과금 등을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다. 높은 채권 총액으로 인한 불확실성을 감안하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 대비 합리적인 수준에서 수익률을 고려하여 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.