나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [7] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 6층 601호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 해남지원 2025타경50455 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 6층 601호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

토지면적: 79.25㎡ (약 23.97평)

토지지분: 79.248㎡ (약 23.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 266.27㎡ (약 80.55평)

건물지분: 266.272㎡ (약 80.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 586,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 및 상업 복합 지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 본건은 남측 및 동측으로 중로에 접하는 중로각지로, 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변시설 (혐오시설 분석)

해남군청, 해남문화예술회관, 해남문화원 등이 인접하여 공공시설 및 문화시설 이용이 편리합니다. 검색 결과상으로 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해남군은 농촌 지역의 재활용품 수거를 위한 '재활용 동네마당' 사업 등을 진행하고 있으며, 자원순환복합센터를 운영하는 등 친환경 시설에 대한 투자를 하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사금상 (2018-04-25)

* 말소기준권리: 근저당 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018-04-25, 3,250,000,000원)

* 이후 등기내역 (갑2~갑10, 을2)은 모두 말소 예정입니다.

3.2. 채권액 총계

등기부채권 총액: 4,691,279,932원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 이용상태

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 내 7개 호실 중 6층 601호입니다. 외벽은 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감입니다. 창호는 새시 이중창호 등입니다.

* 기호(1): 일반음식점

* 기호(2): 사무소

* 기호(3): 학원(부속 자습실)

* 기호(4): 스터디카페

* 기호(5): 스터디카페

* 기호(6): 사무소

* 기호(7): 사무소

현재 기호(1)은 일반음식점, 기호(2), (3), (4), (5), (6), (7)은 각각 사무소, 학원, 스터디카페 등으로 이용 중입니다.

4.2. 설비 내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

주변에 해남군청, 시장, 학교 등 다양한 편의시설 및 공공기관이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 교육시설

인근에 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

감정평가 시 조사된 바에 따르면, 본건의 전용부분 및 공용부분(화장실 등)의 벽체와 천장 등에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 파악되었습니다. 필요시 안전진단 및 보수공사가 수반될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 임차인 현황 상 인수 보증금은 없으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 낙찰 후 채권 정리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 해남군청 인근에 위치한 근린상가 건물로, 다양한 업종으로 활용되고 있어 상권이 활성화될 가능성이 있습니다. 차량 접근성이 좋고, 주변에 행정 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있는 장점이 있습니다. 다만, 건물 노후화로 인한 누수 및 뒤틀림 등 하자가 존재하며, 이에 대한 보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 해남군청 인근의 우량 입지

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가 건물

* 차량 접근성이 우수한 중로각지

* 잠재적 가치 상승 가능성이 있는 지역

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 상황, 실제 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가는 586,000,000원이지만, 앞서 언급된 하자 보수 비용, 명도 비용 등을 감안하여 적정 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 특히, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 낙찰 후 채권 정리 및 인수 권리에 대한 면밀한 확인을 필요로 합니다. 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.