나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [6] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 504호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2025타경50455 (6)

* 소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9, 5층 504호

* 용도: 제2종근린생활시설 (현재 일반음식점, 사무소, 학원, 스터디카페 등으로 이용 중)

* 준공일: 2018년 4월 10일

* 감정가: 192,000,000원

* 토지면적: 25.77㎡ (약 7.80평)

* 건물면적: 86.57㎡ (약 26.19평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 해남군청 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 상업지역으로서 제반 교통 상황은 보통입니다. 본건은 남측과 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건물의 말소기준권리는 2018년 4월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 4,601,279,932원입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. (별도 확인 필요)

* 인수되는 보증금: 인수되는 보증금은 없습니다. (합계 0원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 민

* 보증금: 0원

* 차임: 500,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 1월 19일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 현황: 본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어)로, 총 7개 호실로 구성되어 있습니다.

* 호실별 이용 현황: 본건 504호는 본 건물 내 7개 호실 중 하나로, 감정평가서상 일반음식점, 사무소, 학원(부속 자습실), 스터디카페 등 다양한 용도로 이용되고 있습니다. 504호의 정확한 이용 용도는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 상권: 본건은 해남군청 인근 상업지역에 위치하여 주변 상업시설 및 관공서와의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 시장, 관공서 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 상업지역으로서 교통망은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 하자: 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등)의 벽체 및 천장 등에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 감정평가 시 조사되었습니다. 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있어 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하여 개발 또는 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 임대차 관련 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 해남읍의 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설 경매 물건입니다. 해남군청 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편이며, 차량 접근도 편리합니다. 건물은 6층 규모로 다양한 용도로 활용되고 있으며, 본건 504호의 정확한 용도는 확인이 필요합니다. 다만, 건물 자체에 뒤틀림, 누수 등 물리적인 하자가 존재하여 수리 비용이 발생할 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 또한, 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 장점:

* 해남군 중심지 인근 상업지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 건물이 6층 규모로 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 적습니다.

* 단점:

* 건물 내부에 뒤틀림, 누수 등 수리가 필요한 하자가 존재합니다.

* 안전진단 및 보수공사로 인한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 192,000,000원을 기준으로, 건물 하자 보수 비용, 토지 이용 제한 사항, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 부동산 가치와 예상되는 추가 비용을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.