나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [4] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 502호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 인접호수(501호)와 경계구분 없이 일괄하여 스터디카페(내부구조상 각 호실간 벽체로 구분되어 있으나 502호와 503호는 복도로 연결되어 있음)로 사용중임
2. 502호, 503호와 인접호수(501호)는 구조상 독립성을 일부 상실하였으나, 복원이 가능한 일시적인 것으로 조사됨(26.5.27.자 JHP감정평가사사무소 사실조회 회신서 참조)
3. 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경50455 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 5층 502호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 147,000,000원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 19.74㎡ (약 5.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.34㎡ (약 20.07평)

건물제시외면적: 0.00㎡

총 건물 연면적: 3173.29㎡ (약 960.05평)

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트구조, 평슬래브지붕)

건물 층수: 지하 1층, 지상 6층 (본건 5층)

건물 높이: 25.8m

승강기: 1대

건축면적: 447.92㎡ (약 135.51평)

건폐율: 63.36%

용적률: 379.49%

사용승인일: 2018년 04월 10일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 "해남군청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 소재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송).

2.4. 인접 도로상태

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 주요 권리

채권자: 비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2018.04.25. 접수)

등기부채권 총액: 4,601,279,932원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이수화

보증금: 30,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자(사업일자): 2022-12-27

확정일자: 2024-11-07

배당신고일자: 2025-08-04

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용현황

본건은 제2종근린생활시설로, 주변에는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 주택 등이 혼재되어 있습니다.

건물 내 기호별 이용현황은 일반음식점, 사무소, 학원(자습실), 스터디카페, 사무소 등으로 파악됩니다. 본건 502호는 스터디카페로 이용 중입니다.

4.2. 임대 현황

임대관계는 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교통

해남군청 인근에 위치하여 행정 및 상업 시설 이용이 편리합니다. 주변 관광지로는 땅끝마을, 땅끝전망대, 우수영국민관광지 등이 있습니다.

호텔, 베이커리 등 편의시설이 있습니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었습니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 검색 결과에서 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공용 공간 및 구조적 문제

* 인접 호수(501호)와 경계 구분 없이 일괄하여 스터디카페로 사용 중이며, 내부구조상 각 호실간 벽체로 구분되어 있으나 502호와 503호는 복도로 연결되어 있습니다.

* 502호, 503호와 인접 호수(501호)는 구조상 독립성을 일부 상실하였으나, 복원이 가능한 일시적인 것으로 조사되었습니다. (26.5.27.자 JHP감정평가사사무소 사실조회 회신서 참조)

* 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있습니다.

6.2. 채무 총액

등기부채권 총액이 약 46억 원으로 높게 나타나 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해남군청 인근에 위치한 근린상가로, 스터디카페로 이용 중에 있습니다. 교통 및 주위 환경은 양호하나, 인접 호실과의 구조적 문제, 뒤틀림 및 누수 등 건물 자체의 관리 상태에 대한 점검이 필요합니다. 또한, 높은 채무 총액으로 인한 권리 관계 확인이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 해남군청 인근의 상업지역에 위치하여 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 현재 스터디카페로 이용 중인 점을 고려할 때, 업종 전환 또는 내부 개선을 통해 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가 대비 인근 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가 산정이 가능하다면 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이 없는 경우, 예상 입찰가는 감정가(147,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 하자 보수 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다. 본 건의 경우, 잠재적 리스크 요인(구조적 문제, 누수 등)과 높은 채무 총액을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 감정가 이하의 보수적인 금액으로 접근하는 것을 권장합니다.

자세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.