나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50455 [2] 전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9 3층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 해남읍 성내리 소재 ""해남군청"" 남서측 인근에 위치한
구분건물(제2종근린생활시설) 부동산으로서, 주위는 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교,
단독주택 등이 소재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 상업지역으로서 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물(101스퀘어) 내 7개호 로서,
외벽: 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등,
창호: 새시이중창호 등임.

이용상태

기호(1): 일반음식점으로 이용중임.
기호(2): 사무소로 이용중임.
기호(3): 학원(부속 자습실)으로 이용중임.
기호(4): 스터디카페로 이용중임.
기호(5): 스터디카페로 이용중임.
기호(6): 사무소로 이용중임.
기호(7): 사무소로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비(공용화장실), 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로에 접하고, 동측으로 중로에 접하는 중로각지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역), 상대보호구역,
역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 전용부분과 공용부분(화장실 등) 벽체와 천장 등의 부분에서 뒤틀림 및 누수 등이 진행중인 것으로 감정평가 시 조사되어, 필요시 안전진단 및 보수공사가 필요할 수도 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

해남지원 2025타경50455 (2)

1.2. 소재지

전라남도 해남군 해남읍 성내리 33-9, 3층 301호

1.3. 구분

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 건물 정보

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물 중 3층 301호

1.5. 면적

토지 면적: 32.41㎡ (약 9.80평)

건물 면적: 108.89㎡ (약 32.94평)

1.6. 감정가

247,000,000원

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

비OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.10. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 해남군청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 시장, 관공서, 학교, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 상업지역으로서 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 남측과 동측으로 중로에 접한 코너 각지입니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 구조의 6층 건물로, 외벽은 석재붙임, 징크강판, 드라이비트 등으로 마감되었습니다. 내벽은 몰탈 위 페인팅, 석고보드, 인테리어 마감 등이며, 창호는 새시 이중창호입니다.

2.4. 토지 형상 및 이용 상태

본건 토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(해남 성내리 수성송)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 4,793,300,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

2018년 04월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을1, 3,250,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 사항 없음으로 추정됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 윤

보증금: 15,000,000원

차임: 330,000원

전입/사업일자: 2019-04-17

확정일자: 2019-04-17

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.5. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 해남군청, 시장, 학교 등 다양한 편의시설과 공공기관이 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 상업 지역으로서의 특징

일반상업지역 및 준주거지역에 속하여 다양한 근린생활시설 용도로 활용 가능하며, 코너 각지라는 입지적 이점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

해남군청, 해남종합시장, 해남군립도서관, 해남초등학교, 해남중학교 등이 인근에 위치하여 행정, 쇼핑, 교육 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 본 물건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가 당시 전용부분 및 공용부분(화장실 등)의 벽체와 천장에 뒤틀림 및 누수 등이 진행 중인 것으로 조사되었습니다. 안전진단 및 보수공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 높은 채권 총액

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채권자들의 적극적인 경매 진행 및 낙찰가 형성에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 묶여 있는 경우, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 절차 및 결과에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 해남군청 인근 상업지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 지역 내 주요 관공서, 시장, 학교 등이 인접하여 입지적 장점을 가집니다. 건물 내부의 뒤틀림 및 누수 등 하자 발생 가능성이 있어 수리가 필요할 수 있다는 점은 유의해야 합니다. 또한, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 과정 및 최종 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 최고의 입지

해남군청 및 주요 편의시설 인근에 위치하여 접근성과 유동인구가 확보된 상업지입니다.

8.2. 다용도 활용 가능성

현재 일반음식점, 사무소, 학원, 스터디카페 등 다양한 업종으로 이용 중인 것으로 파악되어, 향후 임대 수익 창출 및 직접 사용 시에도 넓은 활용도를 가집니다.

8.3. 향후 가치 상승 가능성

지역 개발 계획이나 주변 상권 활성화 시, 건물 상태 보수 후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 건물 내외부 하자 보수 비용, 높은 채권 총액으로 인한 권리 관계의 복잡성, 그리고 주변 유사 물건의 실거래가 및 공시지가 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 본건과 관련된 추가적인 경매 진행 여부 및 기타 채권자들의 배당 요구 현황 등을 면밀히 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인과 함께, 최근 시장 동향 및 부동산 경매 사례 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.