나이스옥션 법원경매 포항 2024타경37354 [4] 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리 116-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진감정 · 평가일 2024.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리 소재 "두원보건진료소" 북동측 인근에(기호1, 가), 북서측 근거리에(기호2, 3) 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 전반적인 교통상황 불편한편임.

형태 및 이용상태

기호1) : 동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 묵전임.
기호2) : 자체지반 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 농경지임.
기호3) : 동측 하향 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 묵답임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호2) : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임.
기호3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1) 토지상에 소유자 미상의 분묘2기가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호가) 조적조 슬래브지붕 단층건으로서,
외벽 : 치장 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.]
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

기호나) 목조 스레트지붕 단층건으로서,
외벽 : 치장 돌붙임 및 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감.]
바닥 : 장판지 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

매각에서 제외되는 제시외 건물 있음.
축사는 멸실되어 감정평가 제외함.
건물만 매각. 이 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립여부 불명.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2024타경37354 (4)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 구OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리 116-1

용도: 단독주택 (건축물 용도: 제1종근린생활시설, 소매점, 주택)

감정가: 46,980,000원

매각대상: 건물만 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.85㎡ (약 59.85평)

건물지분: 197.85㎡ (약 59.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건축물 정보 (건축물표제부 기반)

신축건물 주소: 경상북도 포항시 남구 동해안로 2771-4 (장기면 두원리)

연면적: 197.85㎡ (약 59.85평)

허가일자: 1995-10-27

사용승인일자: 1995-10-28

주요 구조: 조적조, 목조

지붕: 슬레이트

건물 용도: 제1종근린생활시설, 소매점, 주택

토지 면적 (건축물 대장상): 626㎡ (약 189.36평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리 소재 "두원보건진료소" 북동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다. (참고: 검색 결과에 제시된 '두원보건진료소'는 전라남도 고흥군에 위치한 것으로 확인되어 본건 소재지와는 무관합니다.)

2.2. 교통 및 접근성

인접 도로상태는 지적도상 맹지입니다.

차량 접근은 가능하나, 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박성구 (1995-11-01)

* 가압류: 장기법인어촌계 (2002-03-15, 말소기준권리)

* 강제경매: 구룡포수산업협동조합 (2024-12-06)

말소기준권리는 2002-03-15 접수된 장기법인어촌계의 가압류입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리 및 그 이하 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 상세 정보는 제공되지 않았으나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정됩니다.

3.3. 특수 권리 분석

법정지상권: 본 사건 건물을 위하여 그 대지에 법정지상권이 성립여부 불명확합니다. 이는 낙찰 후 토지 사용에 있어 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있습니다.

분묘기지권: 토지상에 소유자 미상의 분묘 2기가 소재합니다. 이로 인해 분묘기지권 성립 여부 및 분묘 이전, 지료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

공동담보: 정보에 포함되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다.

건물만 매각: 토지는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰자는 토지 사용권을 확보해야 하는 문제가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 계획

기호1): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지

기호2): 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지

기호3): 생산관리지역, 가축사육제한구역

전반적으로 농업진흥 및 자연환경 보전을 위한 지역으로, 가축 사육이 제한될 수 있습니다.

4.2. 건물 용도

본건 건물의 용도는 '제1종근린생활시설, 소매점, 주택'으로 확인되어, 상가와 주택으로 복합적으로 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건 소재지 인근은 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성된 전원 농촌 지역입니다.

주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 인근 읍/면 소재지에 위치할 것으로 추정됩니다.

5.2. 지역 정보

지역적으로 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

영농여건불리농지로 분류되어 있어 농업 활동에 불리한 조건이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 여부 불명: 낙찰 후 토지 사용권을 확보하지 못할 경우 건물 가치에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물만 매각: 토지 소유주와의 협의 또는 별도의 토지 사용권 확보 방안 마련이 필수적입니다.

* 분묘기지권: 소유자 미상의 분묘 2기 존재로 인해 분묘 이전 또는 지료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 통행로 확보 및 건축 가능 여부 등을 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지: 해당 지역의 토지 이용 및 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 매각에서 제외되는 제시외 건물 존재로 인해 경계 확인 및 토지 이용에 혼란이 있을 수 있습니다.

* 축사 멸실: 축사는 멸실되어 감정평가에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 남구 장기면 두원리에 소재한 건물만 매각 대상인 부동산 강제경매 물건입니다.

건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설, 소매점, 주택으로 복합 용도 활용이 가능합니다.

그러나 가장 큰 위험 요인은 토지 사용권을 보장받지 못할 가능성입니다. 법정지상권 성립 여부가 불명확하고, 건물만 매각 대상이므로 낙찰 후에도 토지 소유자와의 관계 설정, 토지 사용료 지불, 또는 별도의 토지 사용권 확보 방안 마련이 반드시 선행되어야 합니다.

또한, 토지상에 존재하는 분묘 2기로 인한 분묘기지권 문제, 지적도상 맹지라는 점, 가축사육제한구역 및 영농여건불리농지라는 점 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 참여 시에는 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 토지 사용권 확보 방안을 구체적으로 확인하고, 감정가 대비 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 건물 면적 대비 감정가(46,980,000원)는 평당 약 783,000원 수준으로, 주변 시세(3.3㎡당 약 60만원)를 적용한 건물 추정 가치(약 1억 1천 8백만원) 대비 낮아 보일 수 있습니다.

* 복합 용도 활용: 제1종근린생활시설, 소매점, 주택 용도로 활용 가능하여 상가 및 주거 목적으로의 복합적 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 여부 불명, 분묘기지권 존재, 맹지 등 다수의 권리 및 물적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 불확실성은 낙찰 후 추가적인 비용(토지 사용료 등) 발생 가능성을 높입니다.

감정가 46,980,000원을 기준으로, 이러한 리스크들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세와 건물 가치를 고려하더라도, 토지 사용권 확보에 대한 불확실성이 크므로 감정가의 50% ~ 75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서 예상 입찰가는 23,490,000원 ~ 35,235,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.