나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [21] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1328호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 1,416,082원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세

사건번호: 목포지원 2025타경51697 (21)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1328호

용도: 오피스텔

감정가: 168,000,000원

토지면적: 14.43㎡ (약 4.36평)

토지 지분: 14.4308㎡

건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

건물 지분: 53.7169㎡

건축 연도: 2019년

1.2. 매각 대상 및 종류

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 온OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(200m 제한구역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 등기된 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않습니다.

3.2. 인수해야 할 권리

* 미납관리비: 1,416,082원 (2025년 12월 기준)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 현황조사보고서 원문을 반드시 확인하시기 바랍니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 보증금 합계 0원.

* 임대관계: 현재 임대 중인지 여부 및 임차인의 구체적인 보증금, 차임 등은 '미상'으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 명도 책임 및 추가 비용 발생 여부를 반드시 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 인근은 목포대학교 후문과 가까워 학생 및 교직원, 배후 주거 단지의 수요를 흡수할 수 있는 근린상가 및 주거시설이 혼합된 지역입니다.

4.2. 오피스텔 공급 및 수요

목포대학교 인근에 위치하여 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다. 건물이 2019년에 신축되어 비교적 최신 시설이며, 이는 임대 시장에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가, 주택, 아파트 단지 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 목포대학교가 인접하여 교육 및 문화 시설 접근성도 양호합니다.

5.2. 건물 내 시설

본 건물은 보일러에 의한 개별난방 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동현관 도어록 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

1,416,082원의 미납 관리비가 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 추가 비용입니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황이 '미상'으로 처리되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 시세 변동 가능성

제공된 최근 매매 정보(JSON) 상의 거래 금액(7,000만원, 4,000만원)과 본건 감정가(168,000,000원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 해당 거래들이 본건과 면적이 상이한 소형 유닛이거나, 시장 상황 변동, 또는 감정평가 시점과의 차이 등 복합적인 요인에 기인할 수 있으며, 시세 판단에 신중을 기해야 합니다.

6.4. 주변 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 오피스텔로 목포대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 감정가와 비교하여 최근 매매 사례에서 제시된 금액이 매우 낮게 형성되어 있어, 시세 판단에 주의가 필요합니다. 특히, 제공된 JSON 데이터의 매매 거래는 면적이 본건(53.72㎡)보다 작은 유닛들(약 21.78~25.35㎡)로 파악되며, 이러한 소형 유닛들의 거래 가격을 기준으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성을 시사합니다. 미납 관리비 인수 부담과 임대 관계 미확인 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 목포대학교 인근으로 학생 및 젊은 직장인 수요 기반.

* 건축 연도: 2019년 준공으로 비교적 신축이며 유지보수 용이.

* 가치: 감정가 대비 시장에서 제시되는 거래 가격 하락폭이 커, 낙찰을 통한 시세차익 기대 가능성 존재 (단, 면적 대비 실제 시장가를 면밀히 재확인 필요).

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보(총면적 21.78㎡~25.35㎡ 기준)에서 도출된 ㎡당 가격(약 184만원~276만원)을 본건 면적(53.72㎡)에 적용 시, 예상 시장가는 약 98,590,000원에서 148,180,000원 범위로 산출됩니다. 감정가 168,000,000원과 비교 시, 시세 하락 또는 감정가 대비 낙찰가율 적용 가능성을 고려하였습니다.

보증금을 인수하는 조건이 없고, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 제시된 JSON 데이터의 낮은 가격대를 종합적으로 고려하여, 본건의 현 시세 및 낙찰 가능성을 감안한 예상 입찰가는 약 115,000,000원으로 산정합니다.

이는 현재 시점에서의 추정치이며, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태, 공실 여부, 임대 시세 등을 재확인하고, 권리 분석 서류(현황조사서, 감정평가서 등)를 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.