나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [20] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 목포지원 2025타경51697 (20)

소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 13층1313호

용도: 오피스텔

감정가: 68,000,000원

토지 면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

건물 면적: 21.79㎡ (약 6.59평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOOOOOOO

건물 준공 연도: 2019년

2. 입지조건

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

가장형의 평탄한 상업용부지 위에 건물이 소재합니다.

건물의 동측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 내용 없음.

별도 등기: 확인됨. 이는 추가적인 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유 관계 및 임대차 현황에 대한 추가 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 목포대학교 인근에 위치하여 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 배후 수요가 예상됩니다.

주변에 근린상가, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

5. 생활정보

교통 상황: 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조의 13층 건물 내 13층에 위치하며, 복도식 구조입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅으로 마감되었습니다.

설비 내역: 보일러에 의한 개별 난방 시설, 엘리베이터, 소화전 설비, 주차장, 공동 현관 도어 등이 갖추어져 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 이내 제한) 및 상대보호구역(2025년 11월 4일까지)에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공부와의 차이: 없음.

6. 잠재적 리스크

별도 등기: 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 해당 등기 사항을 반드시 확인하고 법률 전문가와 상담해야 합니다.

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 어려움이나 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역은 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 대학가를 중심으로 한 임대 수익 창출이 기대되는 투자 가치가 있는 물건입니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다.

하지만 '별도 등기' 존재 및 '임대 관계 미상'이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 권리 관계 및 점유 현황에 대한 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 최근 유사 면적 오피스텔 매매가가 40,000,000원 수준이었음을 감안할 때, 감정가 68,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

대학교 인근의 안정적인 배후 수요.

신축 건물(2019년 준공)로 상품성이 양호.

업무시설 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물.

감정가 대비 저평가 가능성 (별도 등기 리스크 해소 시).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(21.79㎡)의 오피스텔이 40,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 68,000,000원과 비교했을 때 상당한 가격 차이가 존재합니다. 또한, '별도 등기'로 인한 불확실성 및 잠재적 위험 비용을 고려해야 합니다.

이에 따라, 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 50,000,000원 내외로 제안합니다. 이 가격은 최근 거래 사례를 반영하면서도 감정가 대비 합리적인 수준으로, 향후 권리 관계 해소 시 투자 수익을 기대해볼 수 있는 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.