나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51697 [17] 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2 도림목포캠퍼스시티 12층1219호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 전라남도 무안군 청계면 도림리 소재 '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상 물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 3층 308호외 20개호로서, 외벽: 몰탈위페인팅, 형식: 복도식

이용상태

대상 물건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

대상 물건은 보일러에 의한 개별난방시설, 엘리베이터, 소화전설비, 주차장, 공동현관 도어 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 물건은 가장형의 평탄한 상업용부지임.

인접 도로상태등

대상 물건은 동측으로 왕복2차선의 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상 물건은 도시지역, 일반상업지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_ 사슴_양_염소_ 산양)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-11-04)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 없음.

물건 비고

미납관리비 2,115,371원(25년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 목포지원 2025타경51697 (17)

* 소재지: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 12층1219호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

* 감정가: 168,000,000원 (1억 6천 8백만원)

* 토지면적: 14.43㎡ (약 4.37평)

* 건물면적: 53.72㎡ (약 16.25평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 건축물 정보: 준공일자 2019년 6월 27일, 지하 1층, 지상 13층 건물 중 12층

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 무안군 청계면 도림리 435-2, 도림목포캠퍼스시티 12층1219호

* 주위 환경: '목포대학교 후문' 서측 인근에 위치하며, 근린상가, 주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대

* 교통 상황: 전반적인 교통 상황은 보통 수준

* 인접 도로: 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있음

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 특이사항 및 특수물건정보: 별도등기 존재

* 별도등기의 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일: 2025년 5월 15일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 정보 기준)

* 미납 관리비: 2,115,371원 (2025년 12월 기준, 현황조사보고서 참조)

* 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있는 부분이므로 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 목포대학교 후문 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받습니다.

* 주변에 근린상가, 주택, 아파트 등이 있어 배후 수요가 존재합니다.

* 제공된 최근 매매 정보(2025년)는 다음과 같습니다:

* 25.3501㎡(7층) 매매가: 70,000,000원

* 21.7898㎡(11층) 매매가: 40,000,000원

* 상기 매매 사례는 본건(53.72㎡)과 면적 및 층수 차이가 크므로 직접적인 비교가 어렵습니다. 제공된 JSON 데이터의 면적(excluUseAr)과 본건의 등기부상 면적(53.72㎡)이 상이할 수 있어 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가 정보에 따르면 '도림목포캠퍼스시티' 오피스텔의 거래가는 4천만원대에서 7천만원대 수준으로 확인됩니다. 이는 본건의 감정가 1억 6천 8백만원과 상당한 차이를 보입니다.

* 제공된 정보만으로는 본건의 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린상가 및 주택가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능

* 교통: 목포대학교 인근으로 대중교통 이용이 가능할 것으로 보이나, 대중교통의 편리성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교육: 목포대학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도등기: 해당 등기의 내용 및 말소 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 낙찰 후 인수될 수 있는 부담이 있는지 파악해야 합니다.

* 미납관리비: 2,115,371원의 미납 관리비는 낙찰자가 부담해야 할 수 있는 금액으로, 임대 시 세입자 모집에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 시세 추정: 제공된 최근 매매가를 기준으로 환산한 예상 시세가 감정가(168,000,000원)보다 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정가의 적정성 또는 시장 변동성을 고려해야 함을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 현황이나 추가적인 부담이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 목포대학교 인근에 위치한 신축 오피스텔(2019년 준공)로, 대학생 및 교직원 등을 수요로 하는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 '별도등기' 존재, 상당 금액의 미납 관리비, 그리고 제공된 과거 시세 자료와 감정가 간의 괴리 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

* 특히 '별도등기'의 구체적인 내용을 확인하지 않고 입찰할 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현재 파악된 임차인 '이 '은 대항력이 없으므로 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 목포대학교 인근이라는 입지로 인한 안정적인 임대 수요 기대.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물.

* 감정가 대비 낮은 시세 추정 가능성으로 인한 시세차익 기대 (단, 감정가 조정 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있음).

* '별도등기' 및 미납 관리비 부담 해소 시 수익성 개선 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 제공된 최근 매매 정보(2025년)에 따르면, 유사 면적 단위의 거래가 4,000만원에서 7,000만원 사이에 이루어졌습니다. 본건(53.72㎡)과 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 감정가 168,000,000원 대비, '별도등기' 및 미납 관리비 등의 잠재적 리스크와 과거 거래가를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인이 필요합니다.

* 이를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 이 범위는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사 및 권리 관계 추가 확인을 통해 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.